Dato for udgivelse

22 Jul 2019 10:48

Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal

12 Jun 2019 08:48

SKM-nummer

SKM2019.381.VLR

Myndighed

Vestre Landsret

Ansvarlig styrelse

Vurderingsstyrelsen

Sagsnummer

B-1203-15

Dokument type

Dom

Overordnede emner

Ejendomsvurdering

Overemner-emner

Ejendomsvurdering

Emneord

Fradrag for forbedringer – byggemodning – hovedledninger – syn og skøn

Resumé

Sagen angik, om en grundejer var berettiget til et grundforbedringsfradrag for etablering af fjernvarmeledninger på grundejerens grunde.

Under landsretssagens forberedelse blev der på grundejerens foranledning gennemført syn og skøn med en ejendomsmægler som skønsmand. Skønsmanden udtalte i sin erklæring bl.a., at han anså anlægsudgiften til de fjernvarmeledninger, som grundejeren havde markeret, for en reduceret omkostning for en køber, og at det var hans vurdering, at en køber ville betale en merpris for grunden, som svarede til anlægsudgiften.

Med henvisning hertil og med henvisning til en bebyggelsesplan tinglyst på ejendommen, hvorefter ejendommen kun kunne bebygges som sket, påstod grundejeren sagen hjemvist til vurderingsmyndigheden med henblik på ansættelse af fradraget for de markerede ledninger.

Landsretten fandt, at grundejeren ikke havde godtgjort, at etableringen af fjernvarmeledningerne havde medført en stigning i grundværdien i ubebygget stand, hvorfor betingelserne for fradrag i medfør af den dagældende vurderingslovs § 17 og § 18, jf. § 13, ikke var opfyldt. Landsretten henviste til, at det var ubestridt, at de omtvistede fjernvarmeledninger blev etableret i forbindelse med byggeriet på grundene, og det fremgik af det fremlagte kortmateriale, at fjernvarmeledningerne helt fra ”stamvejen” nøje fulgte bebyggelsen på grundene. På den baggrund, og efter bevisførelsen i øvrigt, lagde landsretten til grund, at varmeforsyningsledningerne kun var anvendelige ved et byggeri, der var identisk med eller i det væsentlige svarede til det aktuelle byggeri. Det forhold, at der på ejendommene inden for lokalplanens rammer var tinglyst en bebyggelsesplan udarbejdet af grundejeren selv, kunne ikke føre til en anden vurdering.

Landsretten stadfæstede derfor byrettens dom (SKM2015.546.BR), hvorved Skatteministeriet havde fået medhold i en skærpet påstand om, at fradraget – i overensstemmelse med Landsskatterettens kontors indstillinger, men i strid med vurderingsankenævnets forudgående afgørelser – skulle nedsættes til kr. 0,-.

Reference(r)

Vurderingsloven § 2 (dagældende)

Vurderingsloven § 13 (dagældende)

Vurderingsloven § 17 (dagældende)

Vurderingsloven § 18 (dagældende)

Henvisning


Parter

H1

(advokat Claus Rosenkilde, Randers)

mod

Skatteministeriet

(v/Kammeradvokaten v/advokat Mattias Chor)

Afsagt af landsretsdommere

 Henrik Bjørnager Nielsen, Helle Korsgaard Lund-Andersen og Mathias Staugaard Nielsen (kst.)

Påstande

For landsretten har appellanten, H1, nedlagt følgende sideordnede påstande:

Indstævnte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at H1 ved vurderingerne 2001-2006 af ejendommen beliggende Y1-adresse-Y2-adresse er berettiget til fradrag i grundværdien for udgifter afholdt til anlæg af de på bilag 15 med rød farve markerede fjernvarmeledninger, og at den beløbsmæssige opgørelse hjemvises til vurderingsmyndigheden.

Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at H1 ved vurderingerne 2001-2006 af ejendommen beliggende Y3-adresse-Y4-adresse, er berettiget til fradrag i grundværdien for udgifter afholdt til anlæg af de på bilag 15 med grøn farve markerede fjernvarmeledninger, og at den beløbsmæssige opgørelse hjemvises til vurderingsmyndigheden.

Skatteministeriet har påstået stadfæstelse. Subsidiært har Skatteministeriet påstået frifindelse, og mere subsidiært har Skatteministeriet påstået ansættelsen af fradrag i grundværdien for varmeledninger på ejendommen hjemvist til fornyet behandling hos Vurderingsstyrelsen.

Supplerende sagsfremstilling

For landsretten angår sagen de fjernvarmeledninger, der med rød og grøn farve er indtegnet på kortbilaget, sagens bilag 15, som ubestridt er placeret på selve ejendommene. Sagen angår således ikke spørgsmålet om fradrag for den hovedforsyningsledning, der ligger på ”stamvejen” mellem ejendommene.

Der har været enighed om, at Skatteministeriet ikke som anført i byrettens præmisser har omgjort Vurderingsankenævnets afgørelser af 13. oktober 2011, men at Skatteministeriet ikke er afskåret fra under sagen at nedlægge påstand om, at fradragene fastsættes til lavere beløb end bestemt af Vurderingsankenævnet.

Der har under landsrettens behandling af sagen været afholdt syn og skøn, og skønsmanden, ejendomsmægler JC, har den 27. september 2018 afgivet erklæring i sagen.

I erklæringen hedder det blandt andet:

”…

Spørgsmål 3:

Skønsmanden bedes foretage endnu en vurdering af den kontante handelsværdi for grunden i ubebygget stand under hensyn til dens beskaffenhed, beliggenhed og erhvervelse til en i økonomisk henseende god anvendelse ved overdragelse mellem uafhængige parter pr. 1. januar 2001, pr. 1. januar 2002, pr. 1. januar 2003, pr. 1. oktober 2003, pr. 1. oktober 2004 og pr. 1. oktober 2006.

Besvarelsen bedes foretaget under forudsætning af, at grunden ikke kan bebygges på anden måde end den, der fremgår af den på ejendommen tinglyste bebyggelsesplan (retssagens bilag 17), herunder for så vidt angår bebyggelsens omfang og placering.

Endvidere bedes besvarelsen foretaget forudsætning af, at grunden ikke er byggemodnet og gjort klar til bebyggelse (selvom dette er tilfældet), dog således at varmeforsyningsledningerne markeret med rød farve på bilag 15 er anlagt med en placering og forløb som vist på bilag 15.

Endelig bedes besvarelsen foretaget uden hensyntagen til den offentlige vurdering.

Svar på spørgsmål 3:

Indledningsvist skal jeg gøre følgende bemærkning om bebyggelsen af grunden:

  • Retssagens bilag 17 indeholder ikke oplysninger om størrelsen af bebyggelsen. Jeg har som forudsætning lagt til grund, at det svarer til arealet oplyst i BBR-meddelelsen for ejendommen, 3.827 kvm.
  • Af skødets §2 fremgår det, at der maksimalt kan bygges 8.950 etage kvm. på det to matr.nr. tilsammen.
  • Jeg har fordelt både pris og areal der kan bebygge efter forholdet mellem matriklernes størrelser. Fordelingen er brugt i bilag 2- 80204392.
  • Fra Danmarks Statistik er hentet indholdet af bilag 1-80204392, hvor grundpriser i perioden 1992-2010 er omregnet til index med år 2004 = 100. Da statistikken ikke går tilbage til købstidspunktet i 1989, har jeg indlagt en forudsætning for index for årene 1989-1991 (begge incl.) er medtaget som gennemsnit af årene 1989-2004 (begge incl.) Index for årene er udregnet til 89,20.
  • Grundens købepris i 1989 er lig index 89,20.
  • Det følger af spørgsmålet, at grunden i nærværende svar ikke kan bebygges anderledes end retssagens bilag 17. Svaret på spørgsmål 3 tager derfor udgangspunkt i den faktiske bebyggelse på 3.827 kvm.
  • Jf. bilag 2-80204392 svarer grundens pris til kr. 715 pr. kvm. bebygget areal, med udgangspunkt i BBR-meddelelsens areal på 3.827 kvm.
  • Jf. retssagens bilag 4 og 6 er der tilsammen brugt kr. 941.616 inkl. moms på anlæg af hovedledning til forsyning af fjernvarme. Fordelt efter grundarealet udgør omkostningen kr. 506.510 for Y1-adresse-Y2-adresse. Det er min vurdering at den anlagte hovedforsyningsledning, udgør en sparet omkostning ved købers anvendelse af grunden og derfor vil køber være indstillet på at betale et tilsvarende højere beløb for grunden.

Spørgsmål IA:

Skønsmanden bedes oplyse, om byggetekniske forhold (varmeforsyningsledningernes placering i forhold til den eksisterende bebyggelse, muligheden for genanvendelse af ledningerne mv.) har betydning for besvarelsen af spørgsmål 3 og 10.

I svarerne på spørgsmål 3 og 10, er der taget særskilt hensyn til den allerede anlagte varmeforsyningsledning. Den anvendte omkostninger på henholdsvis kr. 560.510 og kr. 435.106 anser jeg for en reduceret omkostning for køber i forbindelse med dennes anvendelse agf grunden. Det er min vurdering, at den sparede omkostning vil betyde at køber vil betale en tilsvarende højere pris for grunden.

Spørgsmål IB:

Såfremt skønsmanden ved besvarelsen af spørgsmål 3 eller 10 kommer frem til højere vurderinger end dem, der fremgår af besvarelsen af spørgsmål 2 henholdsvis 9, bedes skønsmanden redegøre nøje for, hvad de højere vurderinger er baseret på, herunder om vurderingen er baseret på sammenlignelige handler eller andre objektive forhold og i givet fald vedlægge skønserklæringen relevant dokumentation. Skønsmanden bedes ved besvarelsen forholde sig særskilt til, om købere almindeligvis vil anse netop den del af varmeforsyningsledningerne, der er markeret med rød og grøn farve på bilag 15, som et forhold, der forøger værdien af grunden i ubebygget stand.

Svar på spørgsmål IB:

Den anvendte omkostninger på henholdsvis kr. 560.510 og kr. 435.106 anser jeg for en reduceret omkostning for køber i forbindelse med dennes anvendelse af grunden. Det er min vurdering, at den sparede omkostning vil betyde at køber vil betale en tilsvarende højere pris for grunden. En forudsætning for den betragtning er dog, at de omtalte varmeforsyningsledninger er beliggende på en sådan måde at de umiddelbart kan anvendes ved bebyggelse af grunden. Det vil sige, at forløbet ikke skal ændres. Der af følger, at den fremlagte bebyggelsesplan i retssagens bilag 17 skal følges med ingen eller ganske få ændringer.

Spørgsmål IE:

Skønsmanden bedes besvare spørgsmål 3 og 10 ud fra den forudsætning, at grunden kan bebygges på anden måde end den. der fremgår af den på ejendommen tinglyste bebyggelsesplan (retssagens bilag 17), herunder for så vidt angår bebyggelsens omfang og placering. Såfremt skønsmanden ved besvarelsen frem til højere vurderinger end dem, der fremgår af besvarelsen af spørgsmål 2 henholdsvis 9, bedes skønsmanden redegøre nøje for, hvad de højere vurderinger er baseret på, herunder om vurderingen er baseret på sammenlignelige handler eller andre objektive forhold og i givet fald vedlægge skønserklæringen relevant dokumentation. Skønsmanden bedes ved besvarelsen forholde sig særskilt til, om købere almindeligvis vil anse netop den del af varmeforsyningsledningerne, der er markeret med rød og grøn farve på bilag 15, som et forhold, der forøger værdien af grunden i ubebygget stand.

Svar på spørgsmål IE:

Jeg henviser til tabel med værdiansættelse i svarene 2 og 3 samt 9 og 10.

Det har ikke været muligt at finde handler til brug for sammenligning i denne særlige situation, med allerede anlagte hovedforsyningsledninger til forskellige formål.

Mit svar på spørgsmål 3 med de ændrede forudsætninger, der tilsiger maksimal udnyttelse af grunden.

Index

Dato

Pris

Pris ved køb, max

89,20

01-01-1989

3.567.555

Kr. 3.061.045

94,75

01-01-2001

3.757.669

+ tillæg af kr. 506.510

129,82

01-01-2002

4.961.497

for allerede anlagt FV

107,02

01-01-2003

4.179.078

107,02

01-01-2003

4.179.078

100,00

01-01-2004

3.938.175

185,96

01-01-2006

6.888.034

Mit svar på spørgsmål 10 med den ændrede forudsætninger, der tilsiger maksimal udnyttelse af grunden.

Index

Dato

Pris

Pris ved køb, max

89,20

01-01-1989

3.064.625

Kr. 2.629.519

94,75

01-01-2001

3.227.938

+ tillæg af kr. 435.106

129,82

01-01-2002

4.262.058

for allerede anlagt FV

107,02

01-01-2003

3.589.939

107,02

01-01-2003

3.589.939

100,00

01-01-2004

3.382.997

185,96

01-01-2006

5.917.004

Det er min vurdering at den anlagte hovedforsyningsledning, udgør en sparet omkostning ved købers anvendelse af grunden og derfor vil køber være indstillet på at betale et tilsvarende højere beløb for grunden.

Bilag 1-180204392 samt bilag 2-80204392 er anvendt i besvarelsen.

Bilag 1 er statistik indhentet fra Danmarks Statistik. Bilag 2 er en række sammenlignelige grund salg der er sket i området omkring Y5-by.

…”.

Skønsmanden har ved besvarelsen af spørgsmål 10 givet en tilsvarende besvarelse som på spørgsmål 3 vedrørende den anden ejendom, der er omfattet af sagen.

Forklaringer

Skønsmanden, ejendomsmægler JC, har vedstået den erklæring, som han har afgivet i sagen, og har forklaret, at han har været ejendomsmægler i Y6-by-området siden 1997, og han har herunder også beskæftiget sig med andelsboligprojekter. Han har ikke tidligere beskæftiget med salg af ubebyggede grunde med allerede etablerede forsyningsledninger, men han har medvirket ved salg af grunde, der ikke var byggemodnede.

Besvarelsen af spørgsmål 1B bygger på den forudsætning, at forsyningsledningerne kan genanvendes. Hvis en køber vil bygge helt anderledes, f.eks. på tværs af parcellen, vil en køber ikke betale ekstra for de ledninger, der allerede er anlagt på grunden, da man i så fald i stedet vil etablere nye forsyningsledninger. Hans vurdering bygger på sund fornuft og hans erfaring fra handler, hvor forsyningsledninger har indgået i drøftelserne. Varmeforsyningsledninger skal være således placeret, at de enkelte bebyggelser umiddelbart kan tilkobles. Det er ikke indgået i hans vurdering, om ledningerne ligger så tæt på den eksisterende bebyggelse, at de eventuelt kan blive beskadiget ved nedrivning af bebyggelse og nybyggeri. Han har foretaget vurderingen på baggrund af bebyggelsesplanen og ud fra den forudsætning, at der var tale om en ubebygget grund med nyanlagte forsyningsledninger.

Ved besvarelsen af spørgsmål 1E har han indlagt den forudsætning, at der ville ske bebyggelse i de samme byggefelter, som fremgår af bebyggelsesplanen, men ikke nødvendigvis på helt nøjagtigt samme sted. Der kan f.eks. også være tale om en anden fordeling mellem et- og to-planshuse, men hvor der uden problemer kan ske tilkobling til de eksisterende forsyningsledninger.

Ved besvarelsen af spørgsmål 3 har han anvendt begrebet ”hovedforsyningsledning” for at adskille den fra stikledningerne til de enkelte boliger.

Foreholdt en skønsmands besvarelse af et spørgetema i en anden sag, hvor skønsmanden har anført, at en genanvendelse også vil kunne indebære en ansvarsfraskrivelse fra den udførende entreprenørs side, har vidnet forklaret, at det ikke er indgået i hans overvejelser.

Ved beregningen af det beløb på 941.000 kr., der fremgår af hans besvarelse af spørgsmål 3, har han taget udgangspunkt i den samlede udgift til fjernvarmeledningerne på 1.749.474 kr., der fremgår af brevet af 27. april 1989 fra Y6-by-kommunale værker (bilag 4), hvorefter han blandt andet har fratrukket tilslutningsafgiften på 759.200 kr. De øvrige beløb, herunder vedrørende hovedledning, indgår. Han husker ikke i dag, hvorfor han har fratrukket et yderligere beløb, således at beløbet på 941.000 kr. fremkommer. Han har antaget, at den hovedledning, der er omtalt i brevet af 27. april 1989, var en hovedledning, der lå på selve grunden. Det afgørende for hans vurdering af forbedringsværdien er anlægsudgiften, da en køber som udgangspunkt vil være indstillet på at betale et tilsvarende højere beløb for grunden.

Procedure

H1 har til støtte for de nedlagte påstande blandt navnlig gjort gældende, at de omtvistede varmeforsyningsledninger er omfattet af vurderingslovens regler om fradrag for grundforbedringer som en materiel foranstaltning, der har medført en stigning af værdien af grundene i ubebygget stand på tidspunktet for vurderingerne, jf. vurderingslovens § 2. Varmeforsyningsledningerne har værdi for grundene, selv om der ikke er bygninger på grundene, da bebyggelsens placering fremgår af lokalplanen og den på ejendommen tinglyste bebyggelsesplan. Lokalplanen og den tinglyste bebyggelsesplan medfører, at grundene kun kan udnyttes på den måde, som de faktisk er udnyttet på. En køber af grundene vil derfor betale mere for grundene, end hvis ledningerne ikke var etableret på grundene. Dette er også godtgjort ved den skønserklæring, der er afgivet under landsrettens behandling af sagen, idet skønsmanden ved besvarelsen af spørgsmål 3 og 10 har sat lighedstegn mellem anlægsudgiften og værdiforøgelsen. Det bestrides i øvrigt, at genanvendelighed er en forudsætning for fradrag, hvilket heller ikke har støtte i retspraksis.

Skatteministeriet har til støtte for stadfæstelsespåstanden gjort gældende, at der ikke er grundlag for at tilkende H1 et fradrag i grundværdien for de omhandlede varmeforsyningsledninger, idet H1 ikke har bevist, at varmeforsyningsledningerne har forsøget værdien af grundene. Landsskatterettens kontor har blandt andet på baggrund af en ingeniørvurdering fundet, at varmeledningerne efter deres dimensioner og placering ikke kan anses for fradragsgivende hovedanlæg i vurderingslovens forstand. Ledningerne har således alle karakter af stikledninger knyttet til boligernes placering på grundene. Dette støttes også af, at ledningerne er anlagt i forbindelse med den nuværende bebyggelse, at ledningerne nøje følger bebyggelsen, og at der ikke er grundlag for at antage, at ledningerne er genanvendelige ved ny bebyggelse. H1 har heller ikke ved den skønserklæring, der er indhentet under landsrettens behandling af sagen, bevist, at varmeforsyningsledningerne har forøget værdien af grundene i ubebygget stand, da skønsmanden ved sin besvarelse har lagt til grund, at de omtvistede ledninger er hovedledninger, hvilket han ikke har faglig kompetence til at udtale sig om. Skønsmanden har da også under afhjemlingen forklaret, at besvarelsen af de stillede spørgsmål er sket under den forudsætning, at grundene skulle bebygges på samme måde som sket, således at forløbet af ledningerne ikke skal ændres. I øvrigt har skønsmandens opgørelse af værdiforøgelsen ingen støtte i de fremlagte bilag, og skønsmanden har da heller ikke under afhjemlingen kunnet redegøre herfor. Lokal- og bebyggelsesplanen kan ikke føre til et andet resultat. Bebyggelsesplanen er netop knyttet til bebyggelsen og ikke til grundene, og lokalplanen medfører ikke, at bebyggelsen på grundene kun kan opføres som faktisk sket. Det følger tværtimod af lokalplanen, at det var grundejeren, der selv skulle udarbejde bebyggelsesplanen.

Til støtte for den subsidiære påstand har Skatteministeriet gjort gældende, at H1 i hvert fald ikke har godtgjort at være berettiget til fradrag, der overstiger de fradrag, som Vurderingsankenævnet har indrømmet ved afgørelserne af 13. oktober 2011.

Såfremt landsretten måtte finde, at der er behov for en fornyet behandling i det administrative system, skal Skatteministeriets mere subsidiære påstand tages til følge.

Landsrettens begrundelse og resultat

Afgørende for spørgsmålet om fradragsret for udgifter til anlægsarbejder på storparceller som de foreliggende er, om anlægget har medført en forbedring, der må antages at have virket værdiforøgende ved ansættelsen af grundværdien – det vil sige værdien af grunden i ubebygget stand. Anlægget kan være så tæt knyttet til bebyggelsen på ejendommen, at det kun har værdi i forbindelse med denne, jf. herved Højesterets dom refereret i UfR.2017.2052H. Ved vurderingen af, hvorvidt et anlæg har medført en stigning i værdien af grunden i ubebygget stand, lægges afgørende vægt på anlæggets placering i forhold til allerede opførte bygninger.

Det er ubestridt, at de omtvistede varmeforsyningsledninger blev etableret i forbindelse med byggeriet på grundene, og det fremgår af det fremlagte kortmateriale, at varmeforsyningsledningerne helt fra ”stamvejen” nøje følger bebyggelsen på grundene. På den baggrund, og efter bevisførelsen i øvrigt, lægger landsretten til grund, at varmeforsyningsledningerne kun er anvendelige ved et byggeri, der er identisk med eller i det væsentlige svarer til det aktuelle byggeri. Dette støttes også af skønsmandens forklaring for landsretten.

H1 har herefter ikke godtgjort, at etableringen af varmeforsyningsledningerne har medført en stigning i grundværdien i ubebygget stand, og betingelserne for fradrag i medfør af dagældende vurderingslovs § 17 og § 18, jf. § 13, er derfor ikke opfyldt. Det forhold, at der på ejendommene inden for lokalplanens rammer er tinglyst en bebyggelsesplan udarbejdet af H1 selv, kan ikke føre til en anden vurdering.

Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.

Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal H1 betale sagsomkostninger for landsretten til Skatteministeriet med i alt 87.026 kr. Beløbet omfatter 47.026 kr. til godtgørelse for udgifter til syn og skøn og 40.000 kr. til udgifter til advokatbistand.

Beløbet til dækning af udgifter til advokatbistand er inkl. moms, da Skatteministeriet ikke er momsregistreret. Landsretten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens økonomiske værdi og dens omfang, herunder at der har været afholdt syn og skøn for landsretten.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t:

Byrettens dom stadfæstes.

H1 skal betale sagens omkostninger for landsretten til Skatteministeriet med 87.026 kr.

De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage og forrentes efter rentelovens § 8 a.