Dato for udgivelse

27 Nov 2020 13:22

Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal

21 Sep 2020 13:19

SKM-nummer

SKM2020.476.BR

Myndighed

Byret

Ansvarlig styrelse

Skattestyrelsen

Sagsnummer

BS-42129/2019

Dokument type

Dom

Overordnede emner

Afgift

Overemner-emner

Tinglysningsafgift

Emneord

Enfamilieshus, Købsaftale, Andelsforening, Købesum, Adkomstændring

Resumé

Sagen angik spørgsmålet om, af hvilket beløb, der skulle svares tinglysningsafgift i forbindelse med sagsøgernes køb af et enfamilieshus.

Købesummen udgjorde i henhold til købsaftalen 1.750.000 kr., hvilket også var den salgspris, der fremgik af salgsopstillingen. Retten fandt ikke, at det af købsaftalen eller af salgsopstillingen kunne udledes, at overdragelsen både omfattede et enfamilieshus og en andel af en andelsforening. Hertil bemærkede retten, at adkomstændringen var anmodet tinglyst på bygningen til en købesum på 1.750.000 kr.

Retten fandt på den baggrund, at tinglysningsafgiften skulle opkræves på grundlag af den samlede købesum, og at den beregnede tinglysningsafgift var opkrævet med rette. Skatteministeriet blev derfor frifundet.

Reference(r)

Tinglysningslovens § 4, stk. 4

Tinglysningsafgiftslovens § 3, stk. 1.

Redaktionelle noter

Tidligere instans: Landsskatteretten, jr. nr.: 16-1659167


Parter

A

(v./ advokat Anders Welding)

og

B

(v./ advokat Anders Welding)

mod

Skatteministeriet

(v./ advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Denne afgørelse er truffet af byretsdommer

Poul Gorm Nielsen.

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen er anlagt den 23. september 2019. Sagen vedrører beregning af tinglysningsafgift ved sagsøgernes køb af enfamilieshus, beliggende Y1-adresse.

Sagsøgeren, A, har fremsat følgende påstand:

Sagsøgte skal anerkende, at tinglysningsafgift i forbindelse med sagsøgers erhvervelse af hus på fremmed grund beliggende Y2-adresse udgør kr. 9.160,00.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Det fremgår af sagen, at #

Af afgørelse fra Landsskatteretten af 26. juni 2019 fremgår:

“…

SKAT har truffet afgørelse om, at der ved tinglysning af skøde på ejendommen matrikelnummer Y3-adresse, skal betales yderligere tinglysningsafgift med i alt 3.000 kr. beregnet på baggrund af den fulde ejerskiftesum på 1.750.000 kr.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Advokatfirmaet R1 (selskabet) har den 29. august 2016, på vegne af køber, tinglyst ejerskifte af en bygning på fremmed grund, Y3-adresse, beliggende Y1-adresse. Grunden ejes af en andelsforening. Køber har erhvervet et andelsbevis på grunden, og andelsbeviset er forsynet med transportpåtegning til køberen pr. 1. august 2016.

Om beregning af tinglysningsafgift fremgår det af skødet (under oplysninger om beregningsgrundlag), at overdragelsessummen for bygningen udgør 1.750.000 kr. minus andelsbevisets værdi, 514.947 kr. hvorfor beregningsgrundlaget for tinglysningsafgift er et andet. Det fremgår samtidig af skødet, at det afgiftspligtige beløb udgør til 1.750.000 kr. Ved tinglysningen blev der indbetalt 9.160 kr. i tinglysningsafgift.

Det fremgår af den fremlagte købsaftale, at der sker overdragelse af matr.nr. Y3-adresse, samt at kontantprisen for overdragelsen er aftalt til 1.750.00 kr. Endvidere er det oplyst hvordan købesummen skal udbetales til sælger. Det fremgår endvidere af købsaftalen, at handlens dokumenter omfatter et andelsbevis. Andelsbeviset er ikke nærmere beskrevet i købsaftalen, og det fremgår ikke hvorvidt den aftalte købesum udgør betaling for andet og mere end den bygning der er opført på matr.nr. Y3-adresse.

Den 7. oktober 2016 har selskabets repræsentant oplyst til SKAT, at overdragelsen omfatter et enfamilieshus opført i en andelsforening, samt en andel i den andelsforening hvor bygningen er opført. Denne oplysning fremgår ikke af købsaftalen, og bliver således oplyst til SKAT efter tinglysning af skødet. Selskabets repræsentant oplyser samtidig, at den samlede pris for andel og bygning var aftalt og fastsat til 1.750.000 kr.

Andelens værdi pr. overtagelsestidspunktet udgjorde 514.947 kr., mens den seneste offentliggjorte ejendomsværdi for bygningen udgjorde 570.000 kr. pr. 1. oktober 2015.

Køberne af bygningen kunne ikke købe denne uden pligtmæssigt medlemskab af” Andelsforeningen G1.

Det fremgår af § 2 i vedtægterne for Andelsforeningen G1, at:

“[ … ] Det enkelte medlems ret overfor foreningen er en overdragelig og arvelig brugsret til medlemmets havelod. Mens foreningen som sådan skal eje og vedblive at eje foreningens grundareal og skødet derpå. [ … ]”

I høringssvar af 1. december 2016 har SKAT oplyst til Skatteankestyrelsen, at SKAT anser ejendomshandlen for omfattet af tinglysningsafgiftslovens§ 4, idet der foreligger et ejerskifte af fast ejendom. SKAT har præciseret, at der er tale om overdragelse af et enfamilieshus, og ikke et fritidshus.

SKATs afgørelse

SKAT har truffet afgørelse om, at der ved tinglysning af skøde på ejendommen matrikelnummer Y3-adresse, skal betales yderligere tinglysningsafgift med i alt 3.000 kr. beregnet på baggrund af den fulde ejerskiftesum (for bygningen) på 1.750.000 kr.

Som begrundelse herfor fremgår det bl.a. af SKATs afgørelse, at:

“[ … )

I har den 29. august 2016 tinglyst et skøde på med matrikelnummer Y3-adresse Ejendomshandelen berigtiges som en almindelig fri handel og der er tale om et fritidshus i form af en bygning på lejet grund. I betalte 9.160 kr. i tinglysningsafgift og oplyser samtidigt, at afgiften beregnes som ejendomsvurderingen på 1.750.000 kr. minus 514.974 kr. der efter det oplyste er udgør værdien pr. overdragelsestidspunkt. Herved fås afgiftsgrundlaget på 1.235.053 kr. Ejerskiftesummen er aftalt til 1.750.000 kr.

Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4, at tinglysningsafgiften, ved ejerskifte af en fritidsbolig, skal beregnes af ejerskiftesummen, dvs. af 1. 750.000 kr.

0,6% af 1.750.000 kr. udgør 10.500 kr. Tillagt den faste afgift på 1.660 kr. fås 12.160 kr. I har allerede betalt 9.160 kr. hvorfor I mangler at betale 3.000 kr.

[ … ]”

SKATs høringssvar

SKAT er i høringssvar af 1. december 2016 fremkommet med nye oplysninger. Det er SKATs opfattelse, at køberens betaling for andelsbevis i Andelsforeningen G1 har så nær tilknytning til købsprisen for selve bygningen på grunden, at afgiftsgrundlaget må udgøre begge beløb, i alt 1.750.000 kr.

Det fremgår bl.a. af SKATs høringssvar, at:

“[ … ]

Der fremføres tre punkter hvor der er lagt faktuelt forkerte oplysninger til grund og det fremhæves, at det er evident, at der ikke skal svares afgift af den del af købesummen, der vedrører andelens værdi.

Vedrørende de tre punkter kan følgende oplyses.

Ad 1

SKAT er enig i, at der er tale om et enfamiliehus og dette ikke i sig selv har indflydelse på beregning af afgiften.

Ad 2

Ejerskiftesummen er aftalt til 1.7S0.000 kr. ifølge købsaftalen af 27. maj 2016 og skødet tinglyst den 29. august 2016. Ifølge vedlagte oplysninger fra SKATs vurderingssystem udgør ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2015, 570.000 kr.

Ad 3

Det kan oplyses, at SKAT ikke har modtaget bemærkninger, hverken til SKATs forslag af 3. oktober 2016 eller SKATs afgørelse af 25. oktober 2016, fra advokat WA. Det skete først ved Skatteankestyrelsens oversendelsesbrev fra den 7. november 2016 med bilag. Af det ene bilag, mailen fra den 26.oktober 2016, fra advokat WA fremgår det, at denne har sendt sine bemærkninger til “red. mail fjernet” og ikke til “red. mail fjernet”.

0o0

Det er overordnet SKATs opfattelse, at ejendomshandelen er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 4, idet der foreligger et ejerskifte af fast ejendom. Begrebet “fast ejendom” skal fortolkes i overensstemmelse med tinglysningslovens forståelse af dette begreb, jf. U2007.3084H.

Særreglen i tinglysningslovens § 19 definerer hvad der skal forstås ved “fast ejendom”, nemlig i det tilfælde hvor en bygning tilhører en anden end grundens ejer, hvor bygningen får sit eget ejendomsblad med fornøden henvisning til og fra grundens ejendomsblad. Dette er tilfældet for det ejerskiftede enfamiliehus.

Der skal således betales tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4, dvs. af ejerskiftesummen fordi ejerskiftet omhandler et enfamiliehus.

Ved beregning af tinglysningsafgiften, skal denne beregnes af det samlede kontante vederlag. Til vederlaget henregnes kontante beløb til den der afstår det ejerskiftede eller til tredjemand (her: Andelsforeningen G1″) jf. tinglysningsafgiftslovens § 3, stk. 1. Det fremgår af Karnovs Lovsamling note 12 til § 3 i tinglysningsafgiftsloven (taget fra bemærkninger til lovforslaget), at der “Ved ejerskiftesummen forstås den modydelse, der skal præsteres ved ejerskiftet”. Køberne af bygningen kunne ikke købe denne uden pligtmæssigt medlemskab af ” Andelsforeningen G1.

Det er SKATs opfattelse, at der er så nær tilknytning mellem udgiften på 514.947 kr. for medlemskabet i “Andelsforeningen G1” og købsprisen for selve bygningen på 1.235.053 kr., at afgiftsgrundlaget må udgøre begge beløb, i alt 1.750.000 kr.

Det må betyde, at vederlaget på 514.947 kr. for andelen i “Andelsforeningen G1” ikke skal fraregnes ejerskiftesummen på 1.750.000 kr.

SKAT fastholder herefter sin afgørelse fra den 25. oktober 2016 om yderligere betaling af 3.000 kr.

[ … ]”

Klagerens opfattelse

Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at det afgiftspligtige grundlag udgør bygningens ejerskiftesum på 1.235.053 kr., og at tinglysningsafgiften heraf udgør i alt 9.160 kr.

Selskabets repræsentant har til støtte herfor bl.a. fremført, at:

“[ … ]

Idet jeg henviser til mine bemærkninger vedrørende beregningsgrundlaget i forbindelse med skødets anmeldelse til tinglysning (bilag 5) samt til mine bemærkninger i min skrivelse til SKAT dateret 07.10.2016 (bilag 2), skal jeg venligst anmode Landsskatteretten om at omgøre den trufne afgørelse.

Jeg henleder Landsskatterettens opmærksomhed på, at der i afgørelsen er lagt faktuelt forkerte oplysninger til grund.

1.  Således er det ikke korrekt, at der er tale om et fritidshus, hvilket imidlertid næppe har indflydelse på beregning af afgiften.

2.  Det er ej heller korrekt, at det i forbindelse anmeldelsen er oplyst, … “at afgiften beregnes som ejendomsvurderingen på 1.750.000 kr. minus 514.974, der efter det oplyste udgør værdien pr. overtagelsesdagen. Herved fås afgiftsgrundlaget på 1.235.053.” Se afgørelsen af 25.10.2016 (bilag 3).

Ifølge det tinglyste skøde, der vedlægges som bilag 5, er der angivet følgende under punktet Beregningsgrundlaget er et andet:

“Beregning af tinglysningsafgift

Overdragelsen omfatter bygning samt andel i andelshaveforening, der ejer grunden. Andelens værdi pr. overdragelsestidspunktet udgør kr. 514.947 ifølge oplysning fra andelsforeningen. Overdragelsessummen for bygningen udgør derfor kr. 1.750.000 minus kr. 514.947 eller kr. 1.235.053, der er det afgiftspligtige beløb.”

Det bemærkes, at ejendomsvurdering for 2014 af SKAT var fastsat således:

Ejendomsværdi kr. 580.000

Grundværdi kr. 0.

3.  Det er ej heller korrekt, at der ikke er fremkommet bemærkninger fra undertegnede i forbindelse med modtagelsen af forslaget af 03.10.2016 fra SKAT. Der henvises til min skrivelse af 07.10.2016 (bilag 2).

Jeg fastholder, at der ifølge Tinglysningsafgiftslovens § 1, stk. 1, litra 1) betales en afgift til statskassen for tinglysning af ejerskifte af fast ejendom og at det er evident, at der ikke skal svares afgift af den del af købesummen, der vedrører andelens værdi. [ … ]”

Klagerens bemærkninger til SKATs høringssvar

Den 10. december 2016 har selskabets repræsentant fremsendt bemærkninger til SKATs høringssvar af l. december 2016. Selskabets repræsentant fastholder sin påstand om, at værdien af andelen i foreningens formue, der indgår som led i handlen mellem køber og sælger, ikke skal medregnes i afgiftsgrundlaget.

Til støtte herfor har selskabets repræsentant har bl.a. fremført, at:

“[ … ]

Der er ikke påvist en hjemmel til, at værdien af andelen, der ikke er fast ejendom, skal indgå i opgørelsen af ejerskiftesummen, og værdien af andelen er således ikke relevant for opgørelse heraf. Ej heller er der tale om at der til vederlaget skal indregnes betaling til andre, cfr. den i skrivelsen fra SKAT indførte henvisning til Andelsforeningen G1.

Der er ej heller påvist en hjemmel til, når der dokumenterbart angår flere retshandler i et overdragelsesdokument, og det kun er en af disse, der skal registreres tinglysningsmæssigt, at værdien af begge retshandler skal medregnes til ejerskiftesummen.

De af mig anførte bemærkninger stemmer med forarbejderne til de gældende regler i tinglysningsafgiftsloven, jf. Betænkning 1998 nr. 1364 fra Stempeludvalget.

Heri er på side 30 under punkt 5.1.4 angivet følgende:

“Ejerskiftesummen er det samlede nominelle vederlag for overdragelsen eller andre transaktioner, der indebærer et ejerskifte, der tinglyses eller registreres som odkomstændring (min fremhævelse). I vederlaget indgår dels kontante beløb, der erlægges til den, der afstår det ejerskiftede, eller til andre som betaling for ejerskiftet.”

Som anført er der ikke tale om, at overdragelsen vedrørende andelen registreres, hvorfor værdien heraf ikke skal indgå i afgiftsberegninger.

Desuden henvises til bemærkningerne i samme, hvor det på side 31 under samme punkt anføres:

“Udvalget har overvejet, i hvilket omfang forskellige anlægsbidrag bør medregnes til vederlaget. Udvalget finder, at anlægsbidrag til vej-, kloak-, gas-, vand-, elektricitets-, fjernvarme-, digeog pumpeanlæg og lignende må henregnes til vederlaget, når bidraget er forfaldent til betaling på tidspunktet for ejerskiftet, dvs. overtagelsestidspunktet. Der vil derfor bestå en pligt for den afgiftspligtige til at efterangive yderligere afgift af anlægsbidrag, der skal medregnes til afgiftsgrundlaget, når ejerskiftet anmeldes til tinglysning før overtagelsesdagen.

Med hensyn til medlemsforpligtelser, som en erhverver i forbindelse med ejerskiftet overtager overfor foreninger mv., anses disse ikke for at udgøre en del af vederlaget. (Fremhævet af mig)”

Det fremgik med al ønskelig tydelighed af min anmeldelse, at der var tale om 2 retshandler, hvoraf der kun skulle svares afgift af den retshandel, der skulle registreres i tinglysningssystemet, ligesom dette efterfølgende er fyldestgørende dokumenteret ved fremlæggelse af bilag (købsaftale, vedtægter for andelshaveforeningen samt andelsbevis med transportpåtegning.

[ … ]”

Landsskatterettens afgørelse

Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens, nu lovbekendtgørelse nr. 142 af 31. januar 2019, § 1, stk. 1, nr. 1, at der skal betales tinglysningsafgift ved tinglysning af betinget eller endeligt ejerskifte af fast ejendom, jf. tinglysningsafgiftslovens§§ 4 og 10.

På tinglysningstidspunktet den 29. august 2016 udgjorde afgiften for tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf 1.660 kr. og 0,6% af afgiftsgrundlaget, der fastsættes efter reglerne i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2 og 4-10. Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens§ 4, stk. 1. Ved tinglysning af ejerskifte af enfamilieshuse, flerfamilieshuse og fritidsboliger, beregnes afgiften af ejerskiftesummen, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4, 1. pkt.

Ved beregning af afgiften medregnes til ejerskiftesummen efter§ 4 det samlede kontante vederlag, jf. tinglysningsafgiftslovens§ 3, stk. 1, 1. pkt. Det fremgår af forarbejderne til lov nr. 382 af 2. juni 1999, jf. bemærkningerne til § 3 i lovforslag nr. 208 af 25. marts 1999, Lov om afgift af tinglysning og registrering af ejerog panterettigheder m.v., at:

“[ … ]

Det er kun vederlaget for ejerskiftet, der skal medregnes til ejerskiftesummen. Dette indebærer bl.a., at de omkostninger ved handlen, der ikke indgår i vederlaget, f.eks. købers handelsomkostninger, ikke skal medregnes. Byrder på det ejerskiftede skal som udgangspunkt heller ikke medregnes. Byrder omfatter f. eks. servitutter, brugsrettigheder og naturalydelser.

Hvis disse byrder imidlertid af en af parterne kan forlanges aflyst af en pengeydelse, skal pengeydelsen medregnes til ejerskiftesummen [ … ] Medlemsforpligtelser, som en erhverver i forbindelse med ejerskiftet overtager overfor foreninger mv., anses ikke for at udgøre en del af vederlaget [

… ]”

I Landsskatterettens kendelse af 30. august 2006, offentliggjort som SKM2007.81.LSR, bemærkede Landsskatteretten, at tinglysningsafgiften er en transaktionsbaseret afgift, som knytter sig til den faktiske behandling af dokumenter omfattet af tinglysningsafgiftsloven, herunder overdragelse fra et retssubjekt til et andet. Afgiftspligten indtræder når der registreres en adkomstændring i tingbogen, jf. tinglysningsafgiftslovens§ 4, stk. 1.

På baggrund af ovenstående, finder Landsskatteretten, at selskabet, ved tinglysning af adkomstændring for en bygning på fremmed grund, har foretaget en afgiftspligtig adkomstændring i tingbogen, jf. tinglysningsafgiftslovens § 1, stk. 1, nr. 1, jf. tinglysningslovens§ 19.

Landsskatteretten bemærker, at den fremlagte købsaftale beskriver den omhandlede ejendom, herunder hvorledes købesummen skal udbetales til sælger. Købsaftalens beskrivelse af handlens dokumenter nævner et andelsbevis. Det fremgår ikke af købsaftalen hvorvidt andelsbeviset erhverves som led i den beskrevne handel, eller om værdien af andelsbeviset afregnes særskilt med Andelsforeningen G1. Det kan dermed ikke udledes af købsaftalen, om den aftalte købesum udgør vederlag for byrder, medlemsforpligtelser eller andet foruden den beskrevne bygning.

Det fremgår af det tinglyste skøde (under beskrivelsen af ejendommen) at der er tale om en bygning på lejet grund. Endvidere fremgår det af skødet, at købesummen er aftalt til 1. 750.000 kr. Landsskatteretten finder på den baggrund, at den omhandlede købsaftale og den oplyste købesum alene omhandler bygningen opført på matr.nr. Y3-adresse.

Med henvisning til SKM2007.81.LSR, finder Landsskatteretten at ejerskiftesummen, i tinglysningsafgiftslovens forstand, udgør den modydelse der skal præsteres ved ejerskifte af fast ejendom som beskrevet i tinglysningsloven. På baggrund af den fremlagte købsaftale og det tinglyste skøde, finder Landsskatteretten at den angivne ejerskiftesum, 1.750.000 kr., alene udgør vederlag for den bygning der er opført på matr.nr. Y3-adresse.

Landsskatteretten finder herefter at afgiftsgrundlaget udgør ejerskiftesummen som angivet i den fremlagte købsaftale og det tinglyste skøde, i alt 1.750.000 kr., jf. tinglysningsafgiftslovens § 3, stk. 1, jf. § 4, stk. 4. Den samlede tinglysningsafgift udgør herefter 12.160 kr. Det er således med rette, at SKAT har opkrævet yderligere tinglysningsafgift med 3.000 kr.

Landsskatteretten stadfæster herefter SKATs afgørelse.

…”

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af A.

A har forklaret blandt andet, at de modtog et andelsbevis, men de betalte ikke særskilt for andelsbeviset og for ejendommen.

Parternes synspunkter

Sagsøgerne har i deres påstandsdokument anført følgende:

“…

Sagsøger gør gældende, at der kun skal betales tinglysningsafgift af den værdi, der vedrører overdragelsen af bygningen (fast ejendom), og ikke af den værdi, der vedrører andelsbeviset.

Det bemærkes herved,

at   den stedfundne overdragelse vedrører en bygning på fremmed grund samt et andelsbevis i Andelshaveforeningen “G1”

at   overdragelsen vedrørende andelsbeviset ikke er omfattet af reglerne, der vedrører betaling af tinglysningsafgift i Tinglysningsafgiftsloven, hvilket bl.a. støttes af ordlyden af Tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1, hvorefter der skal betales tinglysningsafgift ved ejerskifte af fast ejendom.

at   det er præciseret i Tinglysningsafgiftslovens § 3, stk. 1, hvorledes ejerskiftesummen opgøres, ligesom det af forarbejderne til lov nr. 382 af 2. juni 1999, jf. bemærkningerne til § 3 i lovforslag nr. 208 af 25. marts 1999, Lov om afgift af tinglysning og registrering af ejerog panterettigheder m.v., fremgår, at:

Medlemsforpligtelser, som en erhverver i forbindelse med ejerskiftet overtager overfor foreninger mv., anses ikke for at udgøre en del af vederlaget“.

at   overdragelsessummen på kr. 1.750.000 indeholder både overdragelsessummen for bygningen (fast ejendom) og for andelen.

at   godkendelsesskrivelsen tiltrådt af sælger den 14.06.2016 (bilag 10), er en del af handlens vilkår, jf. at der i skødet er anført følgende

“Handelens vilkår fremgår af utinglyst købsaftale underskrevet af parterne samt af tilhørende korrespondance mellem køber og sælgers repræsentanter angående vilkår for handelens godkendelse”.

at   det af godkendelsesskrivelsens pkt. 5, fremgår det at andelens værdi først blev oplyst efter indgåelsen af købsaftalen, hvorfor andelens værdi ikke fremgår af købsaftalen.

at   andelens værdi efterfølgende er blevet oplyst til kr. 514.947, hvilket fremgår af andelsbeviset (bilag 4).

at   der ved anmeldelsen af skødet til Tinglysningsretten blev gjort opmærksom på at overdragelsen vedrørte en bygning, og at grunden ejes af en andelsforening. Ligesom overdragelsessummen samt

at   andelens værdi ifølge foreningens almindelige praksis ikke opkræves af andelshaveforeningen men at afregning overlades til parterne.

…”

Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført følgende:

“…

1. Skatteministeriets påstand

Frifindelse.

2. Sagens tema

Denne sag vedrører spørgsmålet om, af hvilket beløb, der skal svares tinglysningsafgift i forbindelse med køb af et enfamilieshus, beliggende Y1-adresse.

Sagens faktiske omstændigheder er beskrevet i Landsskatterettens afgørelse af 26. juni 2019 (bilag 7, side 2-3).

Det følger af tinglysningsafgiftslovens § 1, stk. 1, nr. 1, at der skal betales afgift for tinglysning af betinget eller endeligt ejerskifte af fast ejendom. Afgiften for tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf udgjorde på tinglysningstidspunktet i 2016 1.660 kr. og 0,6 pct. af afgiftsgrundlaget efter reglerne i den dagældende tinglysningsafgiftslovs § 4, stk. 2 og 4-10, jf. § 4, stk. 1.

Spørgsmålet i sagen angår størrelsen på afgiftsgrundlaget.

3. Anbringender

Det gøres overordnet gældende, at skattemyndighederne i forbindelse med tinglysning af skøde på ejendommen, matrikelnummer Y3-adresse, med rette har opkrævet yderligere tinglysningsafgift med i alt 3.000 kr. beregnet på baggrund af ejerskiftesummen på 1.750.000 kr.

Det er i sagen ubestridt, at ejendomshandlen vedrører overdragelse af et enfamilieshus, der omfattes af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4. Af bestemmelsen fremgår det, at tinglysningsafgiften ved ejerskifte af et enfamilieshus beregnes af ejerskiftesummen.

Ved beregning af tinglysningsafgiften ud fra ejerskiftesummen efter stk. 4 medregnes det samlede kontante vederlag, jf. tinglysningsafgiftslovens § 3, stk. 1. Til vederlaget henregnes kontante beløb og kontantværdien af pantebreve, der erlægges, henholdsvis udstedes til den, der afstår det ejerskiftede, eller til tredjemand.

Af de specielle bemærkninger til § 3 i forslag nr. 208 til lov om afgift af tinglysning og registrering af ejerog panterettigheder m.v. fremsat den 25. marts 1999 fremgår:

“Det bestemmes, at der til ejerskiftesummen skal medregnes det samlede nominelle vederlag. Ved ejerskiftesummen forstås den modydelse, der skal præsteres ved ejerskiftet.”

Købesummen udgør i henhold til købsaftalen 1.750.000 kr. (bilag 1, side 2). Denne købesum fremgår også af salgsopstillingen, der er vedlagt købsaftalen (bilag 1, side 27).

Sagsøgerne har gjort gældende, at dette beløb både omfatter overdragelse af et enfamilieshus opført i en andelsforening og en andel i den andelsforening, hvor bygningen er opført. Dette kan imidlertid hverken udledes af købsaftalen eller af salgsopstillingen.

Købsaftalen beskriver den omhandlede ejendom, og hvorledes købesummen skal udbetales til sælger. Købsaftalen indeholder ikke en beskrivelse af eller anden information om andelsbeviset, der alene er vedlagt som et dokument. Andelsbeviset er oplistet under købsaftalens dokumenter (bilag 1, side 8), men der fremgår ikke i øvrigt oplysninger om andelsbeviset af købsaftalen, herunder heller ikke oplysninger om andelens værdi.

Købsaftalen indeholder heller ikke oplysninger om, hvorledes betaling for andelsbeviset skal foregå, og det fremgår ikke, hvorvidt andelsbeviset erhverves som led i den beskrevne handel, eller om værdien af andelsbeviset afregnes særskilt med Andelsforeningen G1.

Det fremgår således hverken af købsaftalen eller af salgsopstillingen, at den aftalte købesum udgør betaling for andet og mere end bygningen.

Sagsøgerne var tilsyneladende slet ikke bekendt med andelens værdi på det tidspunkt, da de underskrev købsaftalen den 27. maj 2016, jf. den som bilag 10 (og bilag 10A) fremlagte skrivelse af 1. juni 2016, hvori sagsøgernes advokat blandt andet anmodede ejendomsmægleren om at oplyse værdien af andelen.

Sagsøgernes advokat anmeldte efterfølgende skødet til tinglysning (bilag 3) og til trods for oplysning om, at overdragelsen både omfattede en bygning og en andel i andelsforeningen, og at det afgiftspligtige beløb skulle beregnes som købesum fratrukket værdien af andelen på 514.947 kr. (bilag 3, side 3), blev det afgiftspligtige beløb angivet til 1.750.000 kr. (bilag 3, side 2 og 3).

I skødet, der blev tinglyst den 29. august 2016, er både den kontante købesum og det afgiftspligtige beløb angivet til 1.750.000 kr. (bilag 3, side 2 og 3).

Adkomstændringen er anmodet tinglyst på bygningen til en købesum på 1.750.000 kr., og det er derfor korrekt, at der er opkrævet tinglysningsafgift på grundlag af dette beløb.

Sagsøgerne har ikke godtgjort, at denne købesum også udgør vederlag for en andel i Andelsforeningen G1.

Skattemyndighederne har derfor med rette opkrævet yderligere tinglysningsafgift med i alt 3.000 kr. beregnet på baggrund af den fulde købesum på 1.750.000 kr., hvorfor Skatteministeriet skal frifindes.

…”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Af tinglysningslovens § 4, stk. 4 fremgår det, at tinglysningsafgiften ved ejerskifte af et enfamilieshus beregnes af ejerskiftesummen. Ved beregningen af tinglysningsafgiften medregnes det samlede kontante vederlag, jf. tinglysningsafgiftslovens § 3, stk. 1. Til vederlaget henregnes kontante beløb og kontantværdien af pantebreve, der erlægges, henholdsvis udstedes til den, der afstår det ejerskiftede, eller til tredjemand.

Købesummen udgør i henhold til købsaftalen 1.750.000 kr. Denne salgsprisfremgår også af salgsopstillingen.

Det kan ikke udledes af købsaftalen eller af salgsopstillingen, at overdragelsen både omfatter overdragelsen af et enfamilieshus og en andel af andelsforeningen. Andelens værdi er ikke nærmere angivet i købsaftalen, ligesom der ikke er nærmere angivet, hvorledes betalingen for andelsbeviset skal foregå.

I forbindelse med tinglysningen er adkomstændringen anmodet tinglyst på bygningen til en købesum på 1.750.000 kr.

Retten finder under hensyn hertil, at tinglysningsafgiften korrekt er opkrævet på grundlag af dette beløb, og at den beregnede tinglysningsafgift på 12.160 kr. er afkrævet med rette.

Skatteministeriets frifindelsespåstand tages derfor til følge

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af sagsøgtes advokatudgift med 15.000 kr. Skatteministeriet er ikke momsregistreret.

T H I K E N D E S F O R R E T :

Skatteministeriet frifindes.

A og B skal til Skatteministeriet betale sagsomkostninger med 15.000 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.