Afgørelse af 26. juni 2020

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 2011

Aktieindkomst

Maskeret udbytte ved salg af to ejendomme til selskab

875.000 kr.

0 kr.

875.000 kr.

Faktiske oplysninger

Selskabet [virksomhed1] ApS (herefter selskabet), CVR-nr. […1], blev stiftet den 1. september 1988. Klageren har siden den 1. september 1988 været ejer af selskabet.

Selskabet [virksomhed2] ApS, CVR-nr. […2], blev stiftet den 1. september 1995. Ifølge Det Centrale Virksomhedsregister indtrådte klageren den 1. oktober 1998 som direktør i selskabet. Den 27. december 2015 blev [virksomhed2] ApS opløst ved fusion med [virksomhed1] ApS.

Den 1. februar 2006 erhvervede [virksomhed2] ApS ejendommen beliggende [adresse1], [by1], for en kontant købesum på 3.500.000 kr.Overdragelsen skete ved almindelig frit salg.

[adresse1] blev opført i 1970 og var oprindeligt én samlet ejendom med et etageareal på sammenlagt 532 m2, heraf i alt 3 m2 fællessum og 529 m2 lejlighedsareal. Den 3. november 2006 blev ejendommen opdelt i følgende seks ejerlejligheder:

Nr.

Beliggenhed

Benyttelse

Areal i m2

Fordelingstal

1

[adresse1] A, stuen

Beboelse

Depot

143

29

172

142/529

2

[adresse1] B, stuen

Beboelse

101

86/529

3

[adresse1] C, stuen

Beboelse

86

86/529

4

[adresse1] A, 1. sal

Beboelse

80

81/529

5

[adresse1] B, 1. sal

Beboelse

73

67/529

6

[adresse1] C, 1. sal

Beboelse

50

67/529

         

Fordelingstal i alt:

 

529/529

Den seneste selvstændige, offentlige ejendomsvurdering af [adresse1], [by1], udgjorde pr. 1. oktober 2006 1.800.000 kr.

Ved endeligt skøde den 19. december 2007 erhvervede klageren ejerlejlighederne [adresse1] A, stuen og 1. sal, fra [virksomhed2] ApS for en samlet kontant købesum på 1.600.000 kr. og med overtagelse pr. 1. marts 2008. Overdragelsen skete ved almindelig frit salg. Af skødet, hvori [adresse1] A, stuen og 1. sal, er benævnt ”ejerlejligheden”, fremgår:

”Ejerlejligheden sælges, således som den nu er og forefindes og som beset af køber med tinglyst areal på henholdsvis 172 m2, heraf 29 m2 fællesdepot, (ejerlejl. nr. 1) og 80 m2 tagetage (ejerlejl. nr. 4). Ejerlejligheden sælges med det i hovedejendommen indlagte tilbehør, herunder ledninger, installationer og varmeanlæg og i øvrigt med andel i grund og de på denne værende fælles bygninger med grund-, mur- og nagelfast tilbehør, herunder alle slags ledninger og installationer, hegn, træer og beplantninger samt alt hovedejendommens øvrige rette tilhørende og tilliggende”

Den 28. marts 2011 overdrog klageren ejerlejlighederne [adresse1] A, stuen og 1. sal, til selskabet for en kontant købesum på henholdsvis 1.881.000 kr. og 994.000 kr. og med overtagelse pr. 1. april 2011. Overdragelsen skete ved almindelig frit salg.

Forskellen mellem den offentlige ejendomsvurdering og overdragelsesprisen for [adresse1] A, stuen og 1. sal, ved salget til selskabet i 2011 kan opgøres således:

Lejlighed

Salgspris

Vurd.

1/10-07

Vurd.

1/10-08

Vurd.

1/10-09

Vurd.

1/10-10

Vurd.

1/10-11

[adresse1] A, stuen

1.881.000

1.000.000

1.000.000

600.000

1.200.000

1.150.000

[adresse1] A, 1. sal

994.000

450.000

450.000

600.000

800.000

790.000

Den på tidspunktet for overdragelsen til selskabet senest offentliggjorte, offentlige ejendomsvurdering af [adresse1] A, stuen, pr. 1. oktober 2010 på 1.200.000 kr. er fastsat på baggrund af et lejlighedsareal på 172 m2 og et normtal på 7.000 kr. pr. m2. Ejendomsvurderingen af [adresse1] A, 1. sal, pr. 1. oktober 2010 på 800.000 kr. er fastsat på baggrund af et lejlighedsareal på 81 m2 og et normtal på 10.000 kr. pr. m2. Grundværdien er indregnet i normtallene.

Klagerens repræsentant har oplyst, at ombygning af ejerlejlighederne [adresse1] A, stuen og 1. sal, blev påbegyndt i 2007-2008, og at lejlighederne stod færdige i 2010.

Repræsentanten har derudover fremlagt en ejendomsvurdering af lejlighederne, der er udarbejdet den 23. marts 2011 af ejendomsmægler [person1] fra [virksomhed3] ApS i forbindelse med overdragelsen til selskabet i 2011. Af denne fremgår:

Vedr.: Ejendommen [adresse1] A st. og 1. sal, [by1]

Matr. nr. […1]

Som aftalt, fremsendes hermed mit oplæg til udbud af ovennævnte ejendom til salg.

Vurderingen er i øvrigt foretaget på baggrund af besigtigelse, indhentede dokumenter samt mundtlige oplysninger fra ejer.

Nr. [adresse1] A, st. – lejl. 1- består af 120 kvm. + 23 kvm. udestue, terrasse og egen have

Nr. [adresse1] A, 1. sal – lejl. 4 – består af 81 kvm. + 23 kvm. tagterrasse.

Udbudsprisen er på den baggrund ansat til:

Kontant pris kr. 2.895.000,00

 

Nominel pris kr. 2.963.851,95

Udbetaling kr. 160.000,00

Brutto kr. 16.565,65

Netto kr. 12.022,43

Der er ikke fremlagt dokumentation for, hvornår ombygningen af [adresse1] A, stuen og 1. sal, var færdig.

Af skrivelse fra [by2] Kommune af 3. september 2014 til [virksomhed2] ApS c/o [person2] fremgår:

[adresse1] – matr.nr. […1] [by3] By, [by3]

Byggetilladelse af 29.03.2006

Til orientering kan jeg hermed oplyse, at vi fra Folkeregistret har modtaget oplysning om, at lejlighederne med adresserne [adresse1] A st. og [adresse1] A 1. er beboede.

Da vi ikke har modtaget færdigmelding af disse lejligheder, vil færdigmelding i Bygnings- og Boligregistret ske den 25.09.2014. ”

Den 30. september 2014 har [by2] Kommune sendt følgende til [virksomhed2] ApS c/o [person2]:

Del-ibrugtagningstilladelse

Matrikelnr.:

[…1] [by3] By, [by3]

Vejkode:

829

Adresse:

[adresse1]

Ejendomsnr.:

5636

Ejer:

[…] ApS

Bygning nr.:

1

Det meddeles, at byggearbejde på ovennævnte ejendom, hvortil der er givet byggetilladelse den 29.03.2006 kan tages i brug.

Tilladelsen omfatter:

– Lejlighed nr. 1 på 143 m2, [adresse1] A st. (ejd.nr. […73])

– Lejlighed nr. 4 på 80 m2, [adresse1] A 1. (ejd.nr. […76]) ”

Ejerlejlighederne [adresse1] A, stuen og 1. sal, [by1] blev udbudt til salg den 14. oktober 2013 for hhv. 1.495.000 kr. og 795.000 kr. Lejlighederne blev ikke solgt, og der er ikke oplysninger om, at der fremkom bud på køb af lejlighederne.

I forbindelse med SKATs behandling af sagen blev [adresse1] A besigtiget den 11. juni 2014. Af SKATs notat fremgår:

”11/6-2014: Møde med [person2], [person3] ([person2]s rådgiver, [person4] og [person5]. Ejendommen [adresse1] A blev besigtiget. [person2] mente at ejendommen [adresse1] A stuen var på 172 m2 inkl. Udestuen. Mente at bygning mellem husene (tidl. Garage) hørte med. Den havde ikke karakter af beboelse – ingen vinduer, men en glasdør. Vi kunne ikke komme ind i den men ved syn gennem glasdør havde den karakter af depotrum. [person2] ville indsende matrikelkort vedr. 10A. Aftalte at jeg sendte mail vedr. dokumentation for ”personlig” indtægtsførsel af lejeindtægt for 1/1-2011 til ¼-2011. Fik [person3]s kort. ”

Nabolejlighederne beliggende [adresse1] B-C, stuen og 1. sal, blev i 2010 ved almindelig frit salg overdraget mellem ikke-interesseforbundne parter. For nabolejlighederne kan forskellen mellem den offentlige ejendomsvurdering og overdragelsesprisen opgøres således:

Lejlighed

Salgsdato

Salgspris

Vurd.

1/10-07

Vurd.

1/10-08

Vurd.

1/10-09

Vurd.

1/10-10

Vurd.

1/10-11

[adresse1] B, stuen

08-07-10

975.000

450.000

450.000

600.000

990.000

1.000.000

[adresse1] C, stuen

13-04-10

835.000

450.000

450.000

600.000

880.000

900.000

[adresse1] B, 1. sal

06-10-10

705.000

400.000

400.000

600.000

700.000

710.000

[adresse1] C, 1. sal

18-11-10

540.000

400.000

400.000

600.000

710.000

360.000

Nabolejligheden [adresse1] C, stuen, [by1] blev inden overdragelsen renoveret og istandsat i 2010 med bl.a. nyt køkken, bad, el, gulve m.v. Lejligheden har tilhørende have, og der medfølger isoleret aflåst opbevaringsrum.

Klagerens repræsentant har anmodet ejendomsmægler [person6] fra firmaet [virksomhed4] ([virksomhed5]) om at oplyse, hvad salgsprisen for ejerlejligheder i [by1] har været i perioden fra 2010 til 2016. Det fremgår af fremlagte notat af 13. oktober 2019, at den gennemsnitlige pris pr. m2 var følgende:

2010:

13.024 kr. for i alt 8 tinglyste ejerlejligheder

2011:

13.768 kr. for i alt 6 tinglyste ejerlejligheder

2012:

13.156 kr. for i alt 3 tinglyste ejerlejligheder

2013:

11.888 kr. for i alt 10 tinglyste ejerlejligheder

2014:

11.929 kr. for i alt 6 tinglyste ejerlejligheder

2015:

12.181 kr. for i alt 18 tinglyste ejerligheder

2016:

13.726 kr. for i alt 13 tinglyste ejerlejligheder

Der er den 3. november 2006 tinglyst følgende brugsret for ejerlejlighederne [adresse1] A-C, stuen (ejerlejlighed nr. 1, 2 og 3):

” […] Ejerlejlighederne nr. 1, 2 og 3, alle beliggende i ejendommens stueetage, har ubetinget enebrugsret samt vedligeholdelses- og fornyelsespligt til en andel af ejendommens sydvendte have, svarende til den pågældende ejerlejligheds facade ud mod haven i henhold til rids. ”

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens aktieindkomst for indkomståret 2011 med 875.000 kr.

Af SKATs afgørelse fremgår:

”Du anses i skattemæssig forstand, jf. ligningslovens § 2, stk. 2, at være hovedanpartshaver i [virksomhed1] ApS idet du direkte eller indirekte ejer over 50 % af anparterne eller råder over 50 % af stemmerne i selskabet.

Jf. ligningslovens § 2 skal skattepligtige fysiske personer, der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske personer (selskaber), ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner mellem parterne i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Aftalen om overdragelsen af ejendommen mellem [virksomhed1] ApS og dig skal således foretages på markedsvilkår.

SKAT anser ikke overdragelsessummerne på henholdsvis kr. 1.881.000 og kr. 994.000 at være udtryk for markedsprisen. SKAT anser handelsværdien pr. overdragelsesdagen for at være henholdsvis kr. 1.200.000 og kr. 800.000.

Der er lagt vægt på følgende forhold:

Der ses ikke at foreligge forhold der diskvalificerer den offentlige vurdering på overdragelsestidspunktet. Der er bl.a. lagt vægt på følgende salg mellem ikke interesseforbundne parter der ikke indikerer væsentlige forskelle mellem ejendomsvurderingen og de aktuelle overdragelsespriser

Lille [adresse1] B, st.:

Overdraget mellem ikke interesseforbundne parter pr.1/7-2010: Pris kr. 975.000

Vurdering kr. 1.000.000

Kvm: 101 = > M²-pris: Kr. 9.653

Lille [adresse1] B, 1. sal:

Overdraget mellem ikke interesseforbundne parter pr. 6/10-2010: Pris kr. 705.000

Vurdering kr. 710.000

Kvm: 73 = > M²-pris: Kr. 9.657

Lille [adresse1] C, stuen:

1.  Overdraget mellem ikke interesseforbundne parter pr. 13/4-2010: Pris kr. 835.000

Vurdering kr. 900.000. Kvm: 86 = > M²-pris: Kr. 9.709

2.  Overdraget mellem ikke interesseforbundne parter igen pr. 21/2-2014: Pris kr. 885.000

Vurdering kr. 900.000. Kvm: 86 = > M²-pris: Kr. 10.290

Lille [adresse1] C, 1. sal:

Overdraget mellem ikke interesseforbundne parter pr. 18/11-2010: Pris kr. 540.000

Vurdering kr. 360.000

Kvm: 50 = > M²-pris: Kr. 10.800.

Du har både ved SKAT’s besigtigelse på ejendommene og i materiale af 7. juli 2014 forklaret, at [adresse1] stuen bestod af 143 m2 beboelse samt et depotrum og du har fremført at SKAT ikke har taget højde for værdi af hverken udestuen eller depotrummet ligesom 1. salen er skønnet ud fra et forkert m²-areal. Det skal hertil bemærkes, at vurderingen pr. 1/10-2010 er baseret på 172 m² f. s. v. angår stuen og 81 m² f. s. v. angår 1. salen. Det er endvidere oplyst, at haven indgår i faktortallet.

Det må lægges til grund

At ejendommen [adresse1] C, stuen er udbudt til salg (pr. 13/2-2013) inkl. have samt aflåst isoleret depotrum

At depotrum (selv om dette vurderingsmæssigt er tilknyttet [adresse1] A ved vurderingen den 1/10-2010) og have ikke eksklusivt tilhører [adresse1] A.

At grunden/haven vurderingsmæssigt er fordelt på lejlighederne ud fra fordelingstal

At det forhold, at der udskrives en ny vurdering for 2014 ikke gør, at vurderingen for 2010 er forkert

At en renovering/ombygning (alt efter arten af renovering) af en ejendom ikke nødvendigvis afspejler sig i en højere vurdering

At […] ApS’s oplæg til udbud af ejendommene pr. 23/3-2011 ikke anses at være udtryk for handelsværdien vedr. ejendommene, der henvises til ovenstående. Ifølge udbuddet er depotrummet ikke inkluderet i ejendommene

At der foreligger lejekontrakt med 4 lejere vedr. ejendommene [adresse1] A stuen og 1. sal (underskrevet 23/12-2010) for perioden 1/1-2011 til 1/1-2013. Lejemålet andrager ejendommene samlet og det fremgår, at 1. salen ikke indeholder køkken. Depotrummet fremgår ikke af lejekontrakten.

At du ikke har påklaget ejendomsvurderingerne

At der ikke foreligger dokumentation for hvornår ejendommene er færdigrenoveret/færdigombygget, men kommunen har på eget initiativ færdigmeldt/udstedt ibrugtagningstilladelse vedr. [adresse1] A st. og [adresse1] A 1. sal den 30/9-2014.

At kommunen ikke er forpligtet til at besigtige lokaler før de giver en ibrugtagningstilladelse

At vurderingsfaktortallet vedr. [adresse1] A stuen vil være mindre end tallet for [adresse1] A 1. sal idet der for [adresse1] A stuen indgår et ikke ubetydeligt antal m² (udestue og depotrum) der ikke indgår med særlig høj faktor ved vurderingen

At der ikke foreligger dokumentation for at ”andre salg” har været salg af råhuse/delvist istandsatte/tvangssalg og at dette i øvrigt har skulle påvirke vurderingerne

At ejendomsvurderingerne pr. 1/10-2010 for ejendommene [adresse1] A stuen og [adresse1] A 1. sal er ejendommenes værdi på overdragelsestidspunktet den 1/4-2011

At ejendommene [adresse1] B (stuen og 1. sal) og [adresse1] C (stuen og 1. sal) alle er solgt til priser omkring værdien i henhold til den offentlige ejendomsvurdering og at m²-prisen i alle tilfælde har været ca. 10.000 pr. m². Jf. ovenfor anses især [adresse1] C stuen at være meget sammenlignelig med [adresse1] A og denne ejendom blev renoveret/ombygget med bl.a. nyt køkken i 2010.

Du anses således at skulle beskattes af forskellen mellem den faktiske overdragelsessum for ejendommene og markedsværdierne pr. 28/3 2011 (i alt kr. 875.000) som maskeret udbytte, jf. Ligningsloven § 16A. ”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klagerens aktieindkomst nedsættes med 875.000 kr. Til støtte herfor er anført:

Værdiansættelse af ejendommene

SKAT har ved værdiansættelsen af ejendommene alene forhold sig til de offentlige vurderinger af de konkrete ejendomme og tilsvarende ejendomme samt enkeltstående priser ved gennemførte handler.

SKAT har anvendt en gennemsnitlig kvadratmeterpris uden hensyntagen til ejendommenes stand og grundstykker.

Ejendommen [adresse1] A st.

SKAT har anvendt et forkert antal kvadratmeter for ejendommen [adresse1] A st., idet man har anvendt 120 m2 uanset at ejendommen er 172 m2, hvilket også fremgår af den offentlige vurdering.

Foretages omregning med korrekt antal kvadratmeter og samme gennemsnitspris som anvendt af SKAT udgør handelsprisen 1.720.000 (172 m2 a kr. 10.000).

SKAT har ikke taget højde for at ejendommen har et meget stort grundstykke, som virker forøgende for ejendommens værdi udover den gennemsnitlige kvadratmeterpris.

Ejendommen er overdraget til 1.881.000. Forskellen udgør således 8,5 % af den anvendte pris, og langt under den praktiske grænse på +/- 15 %.

Efter vor opfattelse er en så lille forskel, at denne ikke kan give anledning til ændring af den anvendte pris.

Ejendommen [adresse1] A 1.

SKAT har værdiansat ejendommen til kr. 800.000 (80 m2 a kr. 10.000).

SKAT har ved værdiansættelsen ikke medtaget værdi af tagterrassen. Denne må antages at have en værdi af mindst 50.000 kr.

SKAT har ved værdiansættelsen anvendt 80 i stedet for 81. Dette giver en forøgelse af værdien på 10.000.

SKATs skøn burde derfor have været mindst 860.000.

Ejendommen er overdraget til kr. 994.000. Forskellen udgør således 13,5 % af den anvendte pris og under den praktiske grænse på +/- 15 %.

Efter vor opfattelse er en så lille forskel, at denne ikke kan give anledning til ændring af den anvendte pris. ”

Klagerens repræsentant har yderligere anført:

Den anvendte m2 pris

Det forudsættes i indstillingen at de overdragne ejendomme kan værdiansættes til 10.000 kr. pr. m2.

Tallet stammer fra Skattestyrelsens afgørelse. Skattestyrelsen fremfører ikke en konkret begrundelse for fastsættelse af m2 prisen.

Det må i den forbindelse fremhæves, at Skattestyrelsen ved den foreliggende ejendomsvurdering har anvendt kr. 7.000 pr. m2.

Skattestyrelsen er i sin afgørelse nået til samme pris (10.000 pr. m2) som vurderingen (7.000 pr. m2) ved at anvende et lavere antal m2 end forudsat ved vurderingen.

Vi har anmodet statsautoriseret ejendomsmægler [person6] fra firmaet [virksomhed4] ([virksomhed5]) om at oplyse hvad salgspriser for ejerlejligheder i området har været i perioden 2010 – 2016:

[ Diagram udeladt]

Som det fremgår er Skattestyrelsens skøn væsentlige lavere end de gennemsnitlige faktiske priser.

Jeg henviser til vedhæftede bilag 1.

De anvendte m2

Skattestyrelsen har ved besigtigelse af ejendommen ved selvsyn konstateret at der er såvel en udestue som et depotrum.

Ejendommen [adresse1] A st. indgår ved den offentlige vurdering med 172 m2 sammensat af 120 m2 lejlighed, 23 m2 udestue og 29 m2 depotrum.

Jeg vedhæfter som bilag 2 tegning over ejendommen.

Ejendommen [adresse1] A 1. er på 81 m2. Hertil kommer 23 m2 tagterrasse.

Adgang til have

Skattestyrelsen har foretaget skøn efter priser for ejerlejligheder uden tillæg for eneret til have.

Jeg vedhæfter som bilag 3 dokumentation for de tre lejligheder i stueplan har forholdsmæssig eneret til tre afgrænsede dele af haven. Heraf fremgår det at 10A st. har ret til 2/3 af haven.

Værdiansættelse

[adresse1] A st.

Vurdering

Skattestyrelsen

Påstand

 

M2

Pr. m2

I alt

M2

Pr. m2

I alt

M2

Pr. m2

I alt

Lejlighed

120

7.000

840.000

120

10.000

1.200.000

120

12.000

1.440.000

Havestue

23

7.000

161.000

23

0

0

23

6.000

138.000

Depotrum

29

7.000

203.000

0

0

0

29

7.000

203.000

Have

0

0

0

0

0

0

1

100.000

100.000

I alt

   

1.204.000

   

1.200.000

   

1.881.000

Salgspris

   

1.881.000

         

1.881.000

[adresse1] 1.

Vurdering / Skattestyrelsen

Påstand

 

M2

Pris pr. m2

Pris i alt

M2

Pris pr. m2

Pris i alt

Lejlighed

80

10.000

800.000

81

12.000

972.000

Tagterrasse

0

0

0

1

50.000

50.000

I alt

   

800.000

   

1.022.000

Salgspris

   

994.000

   

994.000

Indledningsvist er det allerede af Skattestyrelsen bevist at prisen afviger med mere end 15 % i forhold til den offentlige vurdering, idet Skattestyrelsen for 10A st. anvender en pris pr. m2 (10.000) der afviger med 42 % i forhold til pris pr. m2 i vurderingen (7.000).

Skattestyrelsen ville således ved anvendelse af det korrekte m2 nå til en pris der var væsenligt højere end vurderingen.

For ejendommen [adresse1] A st. vil en m2 pris på 11.000 – uden tillæg for værdi af depot og have – betyde en afvigelse på 21 %.

For ejendommen [adresse1] A 1. vil en m2 pris på 11.500 – uden tillæg for tagterrasse – betyde en afvigelse på 16 %.

Det er således helt uden tvivl at de de offentlige vurderinger kan ikke anvendes som grundlag for værdiansættelsen, da handelsprisen afviger med mere end 15 %.

Handelsværdierne som opgjort ovenfor svarer til de anvendte overdragelsessummer

På denne baggrund bør Landsskatteretten nedsætte den maskerede udlodning til kr. 0. ”

Skattestyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling

Skattestyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling i sagen:

”Selskabet [virksomhed1] ApS, CVR-nr. […1], blev stiftet den 1. september 1988. Klageren har siden den 1. september 1988 været ejer af selskabet og anses som hovedaktionær. Klager og selskabet [virksomhed1] ApS anses skattemæssigt at være interesseforbudne parter og alle transaktioner mellem parterne, er omfattet af armslængdeprincippet i ligningslovens § 2, stk. 1.

Det fordres, at alle transaktioner som er omfattet af armslængdeprincippet, skal ske til almindelige handelspriser. Værdiansættelser skal ske som ved handel mellem uafhængige parter. Hvis de sædvanlige markedsmekanismer og objektive prisfastsættelser træder ud af kraft, kan der statueres maskeret udlodning jf. ligningslovens § 16 A. Beskatning af maskeret udlodning sker som aktieindkomst hos hovedaktionæren.

Handel af ejendom der ikke sker til markedspriser, kan anses som en enkeltstående udlodning til hovedaktionæren (Juridisk vejledning afsnit C.B.3.5.4.3) Prisen skal fastsættes for tidspunktet for den indgåede bindende aftale for overdragelsen.

Den 28. marts 2011 solgte Klager ejerlejlighederne [adresse1] A, stuen og 1. sal, til selskabet for en kontant købesum på henholdsvis 1.881.000 kr. og 994.000 kr. og med overtagelse pr. 1. april 2011.

[adresse1] A, stuen

Den offentlige ejendoms vurdering udgjorde pr. 1. oktober 2010 nedrundet 1.200.000 kr. Vurderingen er fastsat på baggrund af et areal på 172 m2 og et normtal på 7.000 kr.

[adresse1] A, 1. sal

Den offentlige ejendoms vurdering udgjorde pr. 1. oktober 2010 nedrundet 800.000 kr. Vurderingen er fastsat på baggrund af et areal på 80 m2 og et normtal på 10.000 kr.

Det anvendte antal m2 for beregningerne, er det antal m2, der var registreret i vurderingssystemet på ejendommene.

Den offentlige vurdering af ejendommen kan anvendes af skattemyndighederne, hvis vurderingen anses at være udtryk for handelsprisen. (SKM2013.841HR)

Der er ikke fremlagt dokumentation for færdiggørelsestidspunkt for ombygning af de 2 ejerlejligheder. For at vurdere handelspriserne, er der foretaget en sammenligning med handelspriser for nabolejligheder. En sådan sammenligning anses for at kunne udvise et retvisende billede af vurderingen.

Hvis den offentlige vurdering ikke kan anses at være et retvisende udtryk for en handelspris, er bevisbyrden herfor tillagt parten, som mener, at vurderingen ikke er retvisende. (SKM.2019.74HR) Skattestyrelsen mener ikke, at bevisbyrden er løftet således, at vurderingen ikke kan anses som værende udtryk for en retvisende handelspris på tidspunktet overdragelsen.

Det bemærkes, at Skattestyrelsen (tidligere SKAT) har adgang til at foretage reguleringer af priser der afviger med mindre end 15 procent mellem den anvendte overdragelsessum og den skønnede handelsværdi. (SKM2017.264ØLR)

 

Vurdering

Anvendt

handelspris

Difference

[adresse1] A, st

1.200.000 kr.

1.881.000 kr.

681.000 kr.

[adresse1] A, 1.

800.000 kr.

994.000 kr.

194.000 kr.

Maskeret udlodning

   

875.000 kr.

Skattestyrelsen tiltræder Skatteankestyrelsens indstilling om, at Klager skal beskattes af 875.000 kr. som maskeret udlodning jf. ligningslovens § 16 A. ”

Retsmøde i Landsskatteretten

Ved retsmødet i Landsskatteretten nedlagde klagerens repræsentant en subsidiær påstand om, at handelsprisen for ejendommen [adresse1] A, st. nedsættes til 172 m2 a 10.000 kr., i alt 1.720.000 kr.

Repræsentanten udleverede skemaer med beregninger og redegjorde for sagens faktiske omstændigheder, herunder at der var fremlagt tegninger fra en landmåler over størrelsen på ejendommen, som indeholder i alt 6 lejligheder, hvoraf 2 er overdraget. Prisen på ejendomme i området har varieret kraftigt igennem årene, og klageren har spurgt en række mæglere ind til priserne. Han har herved fået bekræftet, at prisen udgør ca. 12.000 – 13.700 kr. pr. m2.

Arealet for ejendommen [adresse1] A, st. udgør ifølge landmåleren 172 m2, men SKAT har kun medregnet 120 m2. Ved beregning af korrekt areal er handelsprisen for ejendommen 1.720.000 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Alt, hvad der af selskabet udloddes til aktionærer, medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst som udbytte af aktier. Det fremgår af ligningslovens § 16 A, stk. 1 og stk. 2, nr. 1.

Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningslovens § 2, stk. 1.

Efter administrativ praksis, jf. SKATs dagældende juridiske vejledning 2011-1, afsnit C.B.3.5.4.3, anvendes ved bedømmelsen af, om et salg af sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, som udgangspunkt den seneste offentlige ejendomsvurdering som udtryk for handelsværdien. Hverken skattemyndighederne eller parterne er dog bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien ved aftalens indgåelse.

Den part, som gør gældende, at den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, har bevisbyrden for dette. Her kan henvises til Højesterets dom af 4. januar 2019, offentliggjort i SKM2019.74.HR.

Der er enighed om, at klageren og klagerens helejede selskab er interesseforbundne parter omfattet af ligningslovens § 2, stk. 1.

Landsskatteretten finder, at der ved værdiansættelsen af handelspriserne for ejendommene beliggende [adresse1] A, stuen og 1. sal, [by1], kan sammenlignes med handelspriserne for nabolejlighederne [adresse1] B-C, stuen og 1. sal.

Landsskatteretten finder, at den på tidspunktet for nabolejlighedernes overdragelse senest offentliggjorte ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2009 ikke er baseret på en individuel vurdering. Der er herved henset til, at der er en ikke-ubetydelig forskel på ejendommenes beboelsesareal, og at ejendomsvurderingen for samtlige ejendomme på [adresse1] pr. 1. oktober 2009 var 600.000 kr. Det er Landsskatterettens opfattelse, at den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2010 derimod er et retvisende udtryk for nabolejlighedernes handelspris. Dette understøttes af lejlighedernes overdragelsespris ved salgene heraf i 2010, som tilnærmelsesvis er svarende hertil.

Der er ikke fremlagt dokumentation for, hvornår [adresse1] A, stuen og 1. sal, blev færdigombygget. [by2] Kommune har på eget initiativ færdigmeldt og udstedt ibrugtagningstilladelse vedr. ejendommene den 30. september 2014. Herefter og henset til sagens øvrige oplysninger finder Landsskatteretten, at klageren ikke har godtgjort, at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2010 ikke er et retvisende udtryk for lejlighedernes handelsværdi ved overdragelsen til selskabet den 1. april 2011.

Ejerlejlighederne [adresse1] A, stuen og 1. sal, [by1] blev udbudt til salg den 14. oktober 2013 for hhv. 1.495.000 kr. og 795.000 kr. Lejlighederne blev ikke solgt, og der er ikke oplysninger om, at der fremkom bud på køb af lejlighederne.

Den fremlagte ejendomsvurdering af 23. marts 2011 fra ejendomsmægler [person1] samt notatet fra ejendomsmægler [person6] af 13. oktober 2019 kan ikke tillægges afgørende betydning.

En afvigelse på mindre end 15 procent mellem den overdragne handelspris og den skønnede handelsværdi afskærer desuden ikke fra en skattemæssig korrektion. Her kan henvises til Østre Landsrets dom af 21. marts 2017, offentliggjort i SKM2017.264.ØLR.

Klageren har på dette grundlag ikke løftet bevisbyrden for, at handelsprisen på de to ejendomme afviger fra vurderingen, og på den baggrund kan han heller ikke få medhold i den subsidiære påstand.

Landsskatteretten stadfæster derfor SKATs skøn over handelsprisen på henholdsvis 1.200.000 kr. og 800.000 kr.

Idet klageren har overdraget [adresse1] A, stuen og 1. sal, [by1] til selskabet for henholdsvis 1.881.000 kr. og 994.000 kr., anses den samlede difference på 875.000 kr. for maskeret udlodning til klageren, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1 og stk. 2, nr. 1.

Landsskatteretten stadfæster derfor SKATs afgørelse.