Afgørelse af 4. oktober 2019

Klagen vedrører SKATs opkrævning af yderligere 55.400 kr. i tinglysningsafgift for tinglysning af skøde i forbindelse med et ejerskifte. SKAT har beregnet tinglysningsafgiften på baggrund af den seneste offentliggjorte ejendomsværdi.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Klageren har den 9. november 2017 tinglyst et skøde på erhvervsejendommen med matrikelnr. […1], [by1] By, [by1] (herefter ejendommen). [Kommunen] har solgt erhvervsejendommen til klageren ved købsaftale af 20. januar 2017 for 110.000 kr. med overtagelse den 1. marts 2017. På tinglysningstidspunktet er den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering fra 1. oktober 2016, hvor ejendomsværdien er ansat til 9.350.000 kr.

Det fremgår af skødet under erklæringer, at der er afgivet en sommerhuserklæring og en selskabserklæring. Erklæringerne har følgende ordlyd:

”Sommerhuserklæring – erhvervsøjemed, der ikke er omfattet af lov om sommerhuse og campering § 1 Erhververen erklærer under strafansvar, at ejendommen skal anvendes i et erhvervsøjemed, der ikke er omfattet af lov om sommerhuse og campering § 1. Erhvervsøjemedet er særskilt angivet.

Selskabserklæring

Ejendommen skal anvendes til kulturcenter og drift af bed and breakfast.”

SKATs afgørelse

SKAT har den 18. januar 2018 truffet afgørelse om, at klageren i forbindelse med tinglysning af skøde på ejendommen skal betale yderligere 55.400 kr. i tinglysningsafgift. SKAT har beregnet tinglysningsafgiften på baggrund af den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.

SKAT har anført følgende begrundelse:

”I tinglyser skødet den 9. november 2017. Ved tinglysningen oplyser I, at der overdrages en erhvervsejendom og at der foreligger en almindelig fri handel på særlige vilkår. I oplyser hertil, at prisen er fastsat under markedsprisen med henblik på en hurtig handel.

I oplyser at købesummen er 110.000 kr.

I betaler 2.360 kr. i afgift for tinglysning af skødet.

Om beregningsgrundlaget har I anført, at det er jeres opfattelse, at tinglysningsafgiften skal beregnes af købesummen, idet denne er udtryk for den reelle markedsværdi.

Ifølge købsaftalen er der tale om overdragelse af 7.703 m2.

Ifølge SKATs systemer har ejendommen et registreret areal på 7.703 m2. Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering på tinglysningstidspunktet er vurderingen pr. 1. oktober 2016. Ejendomsværdien er 9.300.000 kr.

[…]

SKATs bemærkninger

Under henvisning til ejendommens offentlige vurdering, skal vi bemærke, at der findes en offentliggjort ejendomsvurdering på tinglysningstidspunktet. Vi kan ikke konstatere, at der rettidigt er klaget over vurderingen senest på tinglysningstidspunktet.

Det er endvidere vores opfattelse, at der ikke er sket væsentlige forandringer med ejendommen på tinglysningstidspunktet, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt.

Væsentlige forandringer i tinglysningsafgiftslovens forstand betyder de tilfælde, hvor ejendommen på tinglysningstidspunktet f.eks. er under udstykning, bygninger er revet ned eller der er sket andre matrikulære eller bygningsmæssige forandringer på ejendommen. Det er på denne baggrund, at loven foreskriver, at ejendommens værdi angives efter bedste skøn. Fald i markedsværdien i forhold til seneste offentliggjorte ejendomsværdi er ikke tilstrækkeligt til, at der skal angives en værdi efter bedste skøn, se hertil SKM2011.534.B.

Da der skal beregnes afgift på baggrund af den højeste værdi af den på tinglysningstidspunktet senest offentliggjorte vurdering eller købesummen, fastholder vi med nedenstående begrundelse vores forslag af 3. januar 2018.

[…]

Begrundelse

Ved tinglysning af et ejerskifte af en ejendom, skal der betales afgift efter tinglysningsafgiftslovens § 4.

Afgiften for tinglysning af ejerskifte af ejendomme, som ikke er ejerboligejendomme, er 1.660 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget efter § 4, stk. 2.

Afgiftsgrundlaget er ejerskiftesummen, dog mindst den senest offentliggjorte ejendomsværdi på det tidspunkt skødet anmeldes til tinglysning, hvis denne er højere end ejerskiftesummen.

Den senest offentliggjorte ejendomsværdi er den værdi, som SKA Ts vurderingsmyndighed sætter pr. 1. oktober i lige år for erhvervsejendomme.

Tinglysningsafgiftsloven hjemler således ikke mulighed for, at afgiften kan beregnes af den reelle markedsværdi, med mindre denne er større end SKATs ejendomsvurdering.

I har oplyst, at købesummen er 110.000 kr.

SKATs vurdering er 9.350.000 kr. på tinglysningstidspunktet.

Da ejendomsvurderingen er en højere værdi end købesummen, er det vurderingen, som er afgiftsgrundlaget.

Vi har beregnet afgiften således:

9.350.000 kr. x 0,6 %

56.100 kr.

Fast afgift

1.660 kr.

I alt

57.760 kr.

Da I har betalt 2.360 kr., skal I nu betale 55.400 kr. mere i afgift for tinglysning af skødet.”

Klagerens opfattelse

Det er klagerens påstand, at tinglysningsafgiften skal beregnes på baggrund af et skøn over ejendommens værdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt. Det er klagerens opfattelse, at skønnet over ejendommens værdi passende kan fastsættes til handelsprisen på 110.000 kr.

Klageren har anført følgende til støtte for påstanden:

”Både i Skats forslag og I afgørelsen er det oplyst, at prisen er fastsat under markedsprisen med henblik på en hurtig handel. Dette er Ikke korrekt.

Overdragelse er sket efter kommunalt udbud af ejendommen.

Idet en kommune henset til omfanget af kommunalfuldmagten Ikke sælge ejendomme under markedsværdien, er det min klare opfattelse, at accepten af min klients tilbud kan anses som en tilkendegivelse af, at [Kommunen] er enige I, at der er tale om et salg af en ejendom til markedsprisen.

Jeg har efter Skats afgørelse modtaget nedenstående e-mail fra medvirkende ejendomsmægler, som efter min forespørgsel vedrørende markedsværdien oplyser følgende:

[…]

”Jamen værdien er vel den værdi som kommunen har solgt den til.

Det er en svær ejendom at prissætte da anvendelsen og efterspørgslen efter denne type er meget begrænset.

Ejendommen har været i 2 budrunder og min vurdering uden ansvar, vil ligge på den pris om kommunen godkendte.”

[…]

Skat henviser I deres afgørelse til, at det Ikke er deres opfattelse, at der er sket væsentlige forandringer med ejendommen på tinglysningstidspunktet jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.

Der henvises I den forbindelse til blandt andet til Skm2011.534, hvor det konkluderes, at fald I markedsværdien Ikke alene er tilstrækkeligt til at værdien ved beregning af tinglysningsafgiften kan ansættes efter bedste skøn.

Jeg skal på vegne af min klient fastholde, at der efter den seneste vurdering er sket så store forandringer af ejendommen, at den seneste offentliggjorte ejendomsværdi Ikke uden videre kan lægges til grund.

Det bemærkes I relation hertil at ejendommen tidligere har været anvendt og vurderet som et offentlig drevet plejehjem, som nu er overgået til et lokalt kulturhus, drevet af en lokal frivillig forening.

Der er således sket væsentlige juridiske forandringer, hvilket efter min opfattelse og det anførte I SKM2010.507 og SKM2011.534 kan og bør begrunde, at værdien ansættes efter bedste skøn jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt.

Det fastholdes endeligt, at værdien under henvisning til at ejendommen er solgt I udbud og ovenstående e-mail fra ejendomsmægler passende kan ansættes til den aktuelle købesum ved overdragelsen, Idet denne svarer til markedsværdien.”

Landsskatterettens afgørelse

Når der i det følgende henvises til tinglysningsafgiftsloven, er dette en henvisning til den dagældende lovbekendtgørelse nr. 462 af 14. maj 2007 med senere ændringer frem til og med lov nr. 474 af 17. maj 2017.

Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 1, stk. 1, nr. 1, at der skal betales en afgift til statskassen ved tinglysning af betinget eller endeligt ejerskifte af fast ejendom.

Tinglysningsafgiften udgør 1.660 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1. Afgiftsgrundlaget for erhvervsejendomme beregnes ifølge tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt. af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi.

På anmeldelsestidspunktet den 9. november 2017 oversteg den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2016 ejerskiftesummen på 110.000 kr. og androg 9.350.000 kr.

Hvis der i tiden mellem den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og afgiften skal da som minimum beregnes på grundlag af den angivne værdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt.

Det fremgår af bekendtgørelse nr. 368 af 27. april 2011 om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v. (herefter bekendtgørelsen), at såfremt der foreligger en ejendomsværdi, og der i tiden mellem den offentlige vurdering og anmeldelsen til tinglysning er sket væsentlige forandringer af ejendommen, så skal der afgives en af følgende erklæringer afhængigt af, om det er ændringer på bygningen eller en matrikulær ændring, der medfører, at ejendomsværdien ikke er anvendelig, jf. bekendtgørelsens § 3, stk. 3. Erklæringerne har følgende ordlyd:

”1) ”Ejendommen er under ombygning, opførelse eller nyopført på anmeldelsestidspunktet. Værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet udgør efter bedste skøn det angivne beløb.”

2) ”Ejendommen er under udstykning/arealoverførsel. Værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet udgør efter sælgers bedste skøn det angivne beløb.””

Ved dom af 12. august 2011 har Retten i [by2] fastslået, at det alene er væsentlige fysiske og juridiske forandringer ved en ejendom, som kan begrunde, at hovedreglen i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2 fraviges, og der i stedet for anvendes et andet afgiftsgrundlag, jf. SKM2011.534.BR.

Klageren har gjort gældende, at der foreligger sådanne forandringer med hensyn til ejendommen, at der er grundlag for at fastsætte ejendommens værdi efter bedste skøn. Klageren har hertil anført, at ejendommen har ændret anvendelse fra offentligt plejehjem til kulturhus, og at det er en væsentlig juridisk forandring af ejendommen.

Landsskatteretten finder, at på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning den 9. november 2017 er den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering fra 1. oktober 2016, og at der på anmeldelsestidspunktet ikke var modtaget meddelelse om ændring af ejendomsvurderingen for 2016. Hertil kommer, at der ikke i det tinglyste skøde er afgivet en af erklæringerne som nævnt i § 3, stk. 3, i bekendtgørelse nr. nr. 368 af 27. april 2011 om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v.

Da der ikke i forbindelse med overdragelsen af ejendommen er afgivet en erklæring som nævnt i bekendtgørelsens § 3, stk. 3, hvorefter der skal afgives en erklæring, hvis tinglysningsafgiften skal beregnes ud fra et andet grundlag end den seneste offentliggjorte ejendomsværdi, finder retten, at der ikke er grundlag for at angive ejendommens værdi ud fra bedste skøn. Tinglysningsafgiften skal herefter beregnes på grundlag af seneste offentliggjorte ejendomsværdi pr. 1. oktober 2016, da ejendomsværdien på 9.350.000 kr. er højere end handelsprisen på 110.000 kr.

Det af klageren i øvrigt anførte kan ikke føre til et andet resultat.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse af 18. januar 2018.