Afgørelse af 29. oktober 2020

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 2015

Skattepligtig indkomst

Yderligere skattemæssig avance ved salg af ejendommen [adresse1], [by1]

3.000.000 kr.

0 kr.

0 kr.

Faktiske oplysninger

Selskabet [virksomhed1] A/S, CVR-nr. […1] (herefter benævnt selskabet), blev stiftet den 15. april 1985 og har til formål at drive erhvervsvirksomhed, særligt inden for underholdningsbranchen, investeringsvirksomhed samt administration af fast ejendom.

I indkomståret 2015 ejede ægteparret [person1] og [person2] hver 50 % af aktiekapitalen i selskabet.

Selskabet har oplyst, at selskabet erhvervede ejerlejligheden beliggende [adresse1], [by1] (herefter benævnt ejerlejligheden) i 2003. Selskabet solgte lejligheden til kapitalejer [person1] ved købsaftale af 11. juli 2015 for 11.500.000 kr.

Selskabet indgik den 30. marts 2007 en lejekontrakt med den slovenske ambassade. Ifølge lejekontrakten begyndte lejeforholdet den 1. maj 2007. Af lejekontraktens § 11 fremgår desuden:

”[…]

DER ER TALE OM ET TIDSBEGRÆNSET LEJEMÅL UDEN BOPÆLSPLIGT.

Lejekontrakten er tidsbegrænset i 3 år dvs. at lejeaftalen ophører uden yderligere opsigelse den 30.04.2010, dog itilfælde af forlængelse, skal der forhandles mindst 4 måneder før ophør af lejemålet, senest den 01.01.2010.

[…]”

Lejekontrakten blev ved et tillæg underskrevet den 6. april 2010 forlænget frem til den 30. april 2013 på en tidsbegrænset lejekontrakt. Den 30. april 2013 blev der lavet endnu et tillæg til lejekontrakten, hvorefter lejeforholdet ikke længere er tidsbegrænset. Følgende fremgår af § 1 i tillægget til lejekontrakten:

”[…]

§ 1

The parties agreed to extend the period of the lease for a unlimited period of time for the premises located at [adresse1] [by1], from 1stMay 2013.

The parties agreed that the notice period for both parties is 6 months.

[…]”

Selskabet har oplyst, at værdiansættelsen af handelsprisen for ejerlejligheden på 11.500.000 kr. er sket på baggrund af en vurdering foretaget af ejendomsmæglerfirmaet [virksomhed2].

Af mail fra ejendomsmæglerfirmaet [virksomhed2] af 8. juni 2015 fremgår:

”[…]

I fortsættelse af min besigtigelse af [adresse1], fremsender jer hermed min salgsvurdering.

Lejligheden har mange fine kvaliteter og fremtræder i pæn stand. Lejlighedens gode planløsning og udsigt over havnen, samt den store solrige altan og ikke mindst, at lejligheden har elevator direkte til p-kælderen, er medvirkende til samlet, at give et rigtig godt indtryk. På baggrund af ovennævnte, de seneste referencer og den efterspørgsel, som vi oplever på boliger i området lige nu, vurdere jeg, at lejligheden bør udbydes til en kontantpris på kr. 11.500.000.

[…]”

Selskabet har selvangivet ejendomsavancen ved salget af ejerligheden til 3.403.878 kr. Ejendomsavancen er opgjort således:

Salgssum

   

Kontant andel

 

3.265.000

Kontantreguleret realkreditlån overtaget

 

8.235.000

   

11.500.000

Anskaffelsessum inkl. forbedringer

7.921.948

 

Stempeludgifter ifm. anskaffelse

44.174

 

10.000 kr. tillæg i 13 år (2002-2015)

130.000

8.096.122

Avance

 

3.403.878

SKAT har rettet henvendelse til SKATs Ejendomsvurdering for at få en vurdering af salgsprisen på salgstidspunktet. Følgende fremgik af SKATs anmodning:

”[…]

Til brug for vurdering af objektiv handelspris på ejendom, handlet mellem ”interesseforbundne parter”, skal jeg venligst bede jer om jeres vurdering af ejerlejlighed pr. juni 2015:

[adresse1], [by1] (ejd.nr. […]).

Lejligheden er oprindelig købt som ”projektlejlighed” og har igennem sælgers ejertid alene været anvendt til ”korttidsudlejning” (månedlig husleje o. 40.000 kr.). Lejligheden er på 299 m2. Lejligheden er handlet den 11. juni 2015 (slutseddeldato).

Ifølge foreliggende oplysninger anvendes lejligheden fortsat til ”korttidsudlejning” af køber (ingen bopælspligt).

Til orientering i øvrigt kan der henvises til […dk], hvor en lejlighed, beliggende [adresse2], [by1], er udbudt til salg for 16.250.000. Lejligheden er på 197 m2/m2-pris kr. 82.487.

[…]”

Følgende fremgår af besvarelsen fra SKATs Ejendomsvurdering:

”[…]

Vi mener, værdien af ejendommen [adresse1], [by1], ejendomsnummer […] Juni 2015 er kr. 14.500.000.

Ejendommen

Lejligheden besigtiget den 12. december 2017.

Til stede ved besigtigelsen var advokat [person3] samt [person4] og [person5] fra SKAT Ejendomsvurderingen.

Lejligheden er beliggende i ejendom fra 2001. Ejendommen er centralt beliggende på [adressen].

Lejligheden ses registreret med 298 kvm beboelse.

Lejligheden indeholder:

Entre som fører ud i aflang gang med indgang til 2 pænt store værelser samt bryggers og stort flot badeværelse. For enden af gangen er der fløjdøre til meget stor stue.

Køkken/alrum samt yderligere en stor stue og meget stort soveværelse med walk-in closet samt yderligere flot stort badeværelse.

Super flot lejlighed helt i særklasse og med udsigt fra stort set alle vinkler af lejligheden.

Begrundelse:

Ved SKAT ejendomsvurderingens prisfastsættelse af lejligheden er der taget hensyn til ejendommens beliggenhed, lejlighedens stand, samt kvm priser på handlede sammenlignelige lejligheder på [adressen]

Der er yderligere i prisfastsættelsen taget højde for et usikkerhedsskøn.

[…]”

Selskabet har oplyst, at de uden held har forsøgt at få opsagt lejekontrakten på ejerlejligheden.

Selskabets repræsentant har i klagen til Skatteankestyrelsen anført, at SKATs vurdering af handelsværdien i juni 2015 på 14.500.000 kr. sandsynligvis er korrekt, hvis lejligheden ikke havde været udlejet, hvilket imidlertid ikke er tilfældet.

På tidspunktet for overdragelsen af ejerlejligheden var den senest offentliggjorte, offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2014 på 8.200.000,00 kr.

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet selskabets skattemæssige avance ved salget af ejerlejligheden beliggende [adresse1], [by1] med 3.000.000 kr.

Af SKATs afgørelse fremgår følgende:

”[…]

Ejendomshandlen er foretaget mellem interesseforbundne parter, hvor køber – [person1] – har bestemmende indflydelse i selskabet, som ejes ligeligt af ægteparret [person1] og [person2].

Ejendommens salgssum skal ansættes til den værdi, som ville kunne opnås ved ejendomshandel indgået mellem parter uden interessesammenfald.

SKAT finder, at selskabet har solgt ejendommen til kapitalejer [person1] til underpris.

SKAT har lagt vurderingen af handelsværdien fra SKATs Ejendomsvurdering til grund for opgørelsen af ejendomsavancen, herunder bemærkningerne derfra.

Bemærkningerne i indsigelsen om forsøg på opsigelse af lejer, nettolejeindtægt og afkastfaktor ændrer ikke SKATs opfattelse, idet handelsværdien fastsat af SKATs Ejendomsvurdering er lagt til grund.

Handelsværdi

 

14.500.000

Anskaffelsessum inkl. forbedringer

7.921.948

 

Stempeludgifter ifm. anskaffelse

44.174

 

10.000 kr. tillæg i 13 år (2002 – 2015)

130.000

8.096.122

Avance

 

6.403.878

I den selvangivne ejendomsavance indgår salgssummen med kr. 11.500.000.

Yderligere salssum kr. 3.000.000 (14.500.000 – 11.500.000), som selskabets indkomst korrigeres med, idet selskabet stilles, som om salget er sket til handelsværdien kr. 14.500.000.

[…]”

Skattestyrelsen har bemærket følgende til Skatteankestyrelsens indstilling til sagens afgørelse

”[…]

Vi kan tiltræde forslaget med følgende begrundelse:

SKAT (nu Skattestyrelsen) har truffet afgørelse om, at [virksomhed1] A/S skal beskattes af yderligere 3.000.000 kr. i 2015 med følgende begrundelse:

I henhold til ligningslovens § 2 skal priser ved handler mellem interesseforbundne parter fastsættes til den markedsmæssige handelsværdi.

[person1] har købt ejendommen [adresse1], [by1], af selskabet, som hun ejede i lige sameje med sin ægtefælle, [person2].

Overdragelsessummen var 11.500.000 kr., mens det er Skattestyrelsens opfattelse, at den reelle handelsværdi var 14.500.000 kr. Dette er baseret på SKATs Ejendomsvurderings udtalelse til sagen.

Klager er ikke uenig i denne vurdering, men finder, at det tidsubegrænsede lejemål, der var indgået med den slovenske ambassade på tidspunktet for handlen, må medføre den lavere værdiansættelse. Det er oplyst, at overdragelsessummen er baseret på en vurdering fra en ejendomsmægler, der er indhentet i forbindelse med handlen i juni 2015.

Vi finder ikke, at lejemålet, der kan opsiges efter de almindelige regler i lejeloven, kan anses for en sådan byrde, at det kan begrunde nedsættelsen af den værdi, der i øvrigt ikke er uenighed om.

Vi kan derfor tiltræde, at vores afgørelse om, at den manglende indkomst er skattepligtig i selskabet, stadfæstes.

[…]”

Selskabets opfattelse

Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at selskabets skattemæssige avance ved salg af ejendommen beliggende [adresse1], [by1] nedsættes med 3.000.000 kr.

Selskabets repræsentant har til støtte for sin påstand anført følgende:

”[…]

Som advokat for selskabet, [person2] og boet efter [person1], påklager jeg herved SKAT’s afgørelse af 25. maj 2018, som vedhæftes.

Klagen vedrører fastsættelse af salgssummen for ejerlejligheden beliggende [adresse1], [by1]. Lejligheden blev med købsaftale af 11. juli 2015 overdraget fra selskabet til [person1] og [person2] for 11.500.000 kr.

Overdragelsesprisen var baseret på to forhold, dels en vurdering indhentet fra ejendomsfirmaet [virksomhed2] i [by2], som har stået for salget af flere af selskabets lejligheder i samme ejendom og dels på, at lejligheden var udlejet tidsubegrænset til [ambassade].

Lejekontrakten med [ambassade] vedhæftes.

Jeg kan oplyse, at [person2] og [person1] med henblik på selv at flytte ind i lejligheden efter at de havde købt den, på trods af den uopsigelige lejekontrakt, forsøgte at opsige lejer, hvilket medførte, at lejer rettede henvendelse til advokat og at opsigelsen måtte opgives.

Det fremgår af SKAT’s afgørelse side 4 midt, at lejligheden fortsat anvendes til ‘korttidsudlejning’, hvilket er urigtigt.

Lejligheden har fra 1. maj 2007 været udlejet til [ambassade] på en uopsigelig lejekontrakt.

SKAT har vurderet, at handelsværdien i juni 2015 var 14.500.000 kr., hvilket sandsynligvis er korrekt, hvis lejligheden ikke havde været udlejet, men dette er som nævnt ikke tilfældet.

Det bemærkes i øvrigt at selskabets revisor, statsautoriseret revisor [person6] fra [virksomhed3], til skat udarbejdede en beregning over værdien af ejendommen i overensstemmelse med normale principper for værdiansættelse af udlejningslejligheder.

Denne beregning var baseret på en nettolejeindtægt på kr. 30.000 pr. md, når fællesudgifter, skat, vedligeholdelse og administration var betalt, og gav et årligt indtægtsgrundlag på kr. 360.000.

Værdien på kr. 11.500.000 svarer til et afkastkrav på 3, 13 %, hvilket anses at være et korrekt udtryk for den dagældende værdiansættelse af en udlejningslejlighed.

Jeg anmoder om, at der i forbindelse med sagens behandling udmeldes en skønsmand, som foretager syn og skøn på lejlighedens værdi i juni 2015.

[…]”

Repræsentanten har fremsendt følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag

”…

Jeg kan ganske enkelt ikke forstå, at man ignorerer oplysningen om at lejemålet rent faktisk blev opsagt og at det var nødvendigt at tilbagekalde opsigelsen efter lejers advokats indsigelse. se skatteankestyrelsens sagsfremstilling af 4. februar 2020 side 4, afsnit 4 nedefra.

det forekommer utrolig arrogant, at man henviser til 1) at der er aftalt 6 måneders gensidigt opsigelsesvarsel og 2) de almindelige regler om opsigelse i lejeloven.

ad 1) Vedrører en tidligere aftale

ad 2) Jeg går ud fra, at det er almindelig viden, at man ikke kan opsige et beboelseslejemål, selv om det står i kontrakten.

som anført forsøgte man at opsige lejekontrakten med ambassaden, hvilket ikke lykkedes.

Jeg har derfor svært ved at se, at det er relevant, at man i skatteankestyrelsen har en opfattelse af, at man bare kunne have opsagt lejer. det reelle forhold er, at lejligheden skal vurderes ud fra, hvad en tredjemand ville have givet for lejligheden inkl. den lejekontrakt, som køber ville skulle respektere.

…”

Retsmøde

På retsmødet fastholdt selskabets repræsentant den nedlagte påstand, idet repræsentanten uddybede de fremsatte anbringender. Repræsentanten oplyste bl.a., at vurderingen indhentet fra [virksomhed2], hvorefter ejerlejligheden blev vurderet til 11,5 mio. kr., tog højde for, at ejerlejligheden var udlejet.

På retsmødet fastholdt Skattestyrelsen, at SKATs afgørelse skal stadfæstes. Skattestyrelsen oplyste, at vurderingen indhentet fra SKATs Ejendomsvurdering tog udgangspunkt i, at ejerlejligheden blev anvendt til korttidsudlejning.

Landsskatterettens afgørelse

Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningslovens § 2, stk. 1.

Selskabet og hovedaktionæren er interesseforbundne parter omfattet af ligningslovens § 2, stk. 1.

Det fremgår af SKATs dagældende juridiske vejledning version 2.3 (30.01.2015 – 30.07.2015), afsnit C.B.3.5.4.3 Fast ejendom, at prisen ved overdragelsen af en fast ejendom mellem interesseforbundne parter skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen. Efter administrativ praksis anvendes ved bedømmelsen af, om et salg er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet som udgangspunkt den seneste offentlige ejendomsvurdering som udtryk for handelsværdien. Hverken skattemyndighederne eller parterne er dog bundet af denne vurdering, såfremt den ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien ved aftalens indgåelse.

Den seneste offentlige ejendomsvurdering er ikke lagt til grund ved salget af ejendommen, da der er enighed om, at denne ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien på tidspunktet for aftalens indgåelse. Parterne er enige om, at handelsværdien på tidspunktet for overdragelsen i juni 2015 var 14.500.000 kr., hvis der ses bort fra lejekontrakten.

Det fremgår af sagens oplysninger, at ejerlejligheden [adresse1], [by1],siden den 1. maj 2007 har været udlejet til [ambassade]. Ejerlejligheden har været anvendt som ambassadørbolig, dvs. til beboelse.

Landsskatteretten finder på baggrund af de foreliggende oplysninger i sagen, at det må lægges til grund, at udlejningen er omfattet af lejeloven, herunder lejelovens præceptive bestemmelser om opsigelse af en lejer. Landsskatteretten finder derfor, at det forhold, at ejerlejligheden på aftaletidspunktet var udlejet, har betydning for fastsættelsen af ejerlejlighedens handelsværdi.

Landsskatteretten finder på baggrund af en samlet vurdering af sagens oplysninger, at handelsværdien på aftaletidspunktet den 11. juli 2015 kan ansættes til 11.500.000 kr.

Landsskatteretten nedsætter den skattepligtige avance ved salget af [adresse1], [by1] med 3.000.000 kr.