Det har i årevis været velkendt, at forældre køber lejligheder m.v. til deres børn i virksomhedsskatteordningen, med de løbende skattemæssige fordele dette har givet.

Dette er dog relativt uinteressant, men en skatteyder tog for nogle år siden, tyrene ved hornene, og gennemførte et salg, der fik Skattestyrelsen på mærkerne, afgørelsen i sagen er gengivet i SKM2018.551.LSR (det siges, at afgørelsen skulle være indbragt for domstolene, men jeg kan ikke umiddelbart se den på Skattestyrelsens appelliste pt.)

Sagen var sådan set simpel nok. Skatteyderen havde i virksomhedsskatteordningen købt en ejendom for kr. 61.750.000 pr. 11. september 2015 med overtagelsesdag d. 15. december 2015.

Ejendommen blev solgt den 17. december 2015 til børn og børnebørn for 32,3 mio. kr.

Salgssummen var fastsat til 85 % den offentlige ejendomsvurdering i 2014, der udgjorde 38,0 mio. kr.

Dermed realiserede skatteyderen naturligvis et betydeligt tab i sin virksomhedsordning, der dog blev neutraliseret ved salg af en anden ejendom med gevinst, og dermed var det problem løst.

Skattestyrelsen ville ikke anerkende den fastsatte handelsværdi på 32,3 mio. kr. med den begrundelse, at ejendommen var købt til 61.750.000 kr. ganske kort tid før salget, og det var derfor denne værdi, der skulle anvendes ved overdragelsen til børn og børnebørn.

Det fik Skattestyrelsen ikke medhold i ved Landsskatteretten, der gav skatteyderen medhold i, at han kunne sælge ejendommen til børnene og børnebørnene for kr. 32,3 mio. kr.

Ejendommen var dog indiskutabelt kr. 61.750.000 værd, og dermed opnåede børnene og børnebørnene selvfølgelig en meget betydelig gevinst, ligesom skatteyderen jo reelt set trak differencen mellem købsprisen og salgsprisen ud af virksomhedsskatteordningen – uden at betale skat heraf.

Denne sag er nok det mest ekstreme eksempel, men trækker vi problemstillingen ned på et mere jordnært niveau er mulighederne de samme, eller har i hvert fald været det.

Forestiller vi os f.eks. en erhvervsdrivende, der har et opsparet overskud i sin virksomhedsordning på 10 million, hvor der kun er betalt 22 % i skat.

Denne erhvervsdrivende køber en lejlighed for 5 mio. kr. kontant.

Lejligheden har en offentlig ejendomsværdi på 2,5 mio. kr., og kan således iht. ovenstående sælges til den offentlige ejendomsværdi minus 15 % til den erhvervsdrivendes barn, uanset værdien objektivt set er markant anderledes.

Det giver en salgspris på 2,5 mio. kr. * 0,85 = 2.125.000 kr.

Den erhvervsdrivende realiserer herefter et tab på 2.875.000 kr. som kan fratrækkes i gevinster på fast ejendom i virksomhedsskatteordningen.

Det forhold, at den erhvervsdrivende reelt set trækker kr. 2.875.000 ud af sin virksomhedsordning udløser ikke iht. praksis beskatning, og der udløses ingen gaveafgifter m.v. i forbindelse med salget.

Barnet kan efter at have beboet lejligheden iht. gældende regler herom sælge lejligheden skattefrit, og dermed realisere en salgspris på kr. 5 mio. kr., og dermed skattefrit tjene kr. 2.875.000, som forældrene skattefrit har trukket ud af virksomhedsskatteordningen og endda fået fradrag for tabet på handlen.

Afgørelsen fra Landsskatteretten slog fast, at dette kan lade sig gøre uanset beløbene bliver ekstreme, og det er egentlig utroligt, at skiftende regeringer, ikke har lukket dette hul for mange, mange år siden, i hvert fald efter at forskellen mellem de reelle handelsværdier og de offentlige ejendomsværdier er blevet så voldsomme, som det er sket.  

Det er ret præcist derfor, at lejligheder, hvor der har været markant forskel mellem den offentlige ejendomsværdi og den reelle salgspris har været i så høj kurs og meget lette at omsætte, da mulighederne for skatteoptimering har været tæt på optimale.